Где выгодно жить и инвестировать в пригороде Киева

Краткий анализ инвестиционной привлекательности недвижимости возле столицы

Рынок пригородной недвижимости Киева перенасыщен предложением. Это выгодно для тех, кто планирует приобрести жилье в инвестиционных целях или для собственного проживания. Конкуренция между застройщиками за платежеспособного покупателя позволит инвестору выбирать наилучший вариант из многих предложений.

Лучшее качество за меньшие деньги

В столичном пригороде можно купить жилье более комфортное и качественное, чем в самой столице. Это обусловлено более низкой стоимостью земли в пригороде. Кроме того, застройщик может получить в городах-спутниках более значительные участки земли, в то время как в Киеве это могут быть лишь отдельные «пятачки» под локальную застройку, зажатые в не самых благополучных и удобных районах столицы.

«Это позволяет реализовывать крупные проекты с оптимальной себестоимостью и невысокой ценой продаж», — поясняют секреты ценовой привлекательности пригородной недвижимости аналитики ЖК «Лесной квартал».

В этом и кроется секрет успеха пригородной недвижимости среди покупателей: за сопоставимые деньги в пригороде можно приобрести жилье не только более высокого класса, чем в Киеве, но и более высокого качества.

Масштабность проектов позволяет застройщику создавать в пригороде современные жилые экосистемы — город в городе — с собственными инженерными сетями, обеспечивая независимость от ветхих городских коммуникаций, планировать и реализовать транспортную и придомовую инфраструктуру, обеспечить будущих жильцов детскими садами и школами.

В качестве бонуса жильцы новостроев пригорода получают более благополучные экологические условия. Кроме чистого воздуха, который обеспечивает сама природа пригорода, застройщик создает для ЖК на основе современных технологий очистные сооружения питьевой воды, не зависящие от устаревших городских трубопроводов, а также обеспечивает современные технологии утилизации мусора. Общепринятый стандарт — «закрытая территория ЖК» — позволяет управляющей компании эстетично облагораживать дворы и поддерживать их в таком состоянии. Столичные же новострои часто становятся частью ландшафта не самых благополучных городских районов.

Этим и объясняется очевидна разница: в столичных «свежих» новостроях по вечерам светится лишь незначительная часть окон в квартирах, в то время как пригородные ЖК имеют более жилой вид — в них дома практически полностью заселены.

Когда сорвется ценовая пружина

Аналитики уверены, что в первом полугодии цены на недвижимость в пригороде будут относительно стабильны. Возможный сдержанный рост обусловлен динамикой стоимости строительных материалов и услуг.

«При сохранении нынешних тенденций — рост интереса и спроса на пригородную недвижимость — в наступившем году каждый платежеспособный покупатель сможет выбрать из нескольких предложений. Как результат, инвестор сможет получить наилучшее предложение по качеству за те же деньги», — прогнозируют аналитики ЖК «Лесной квартал».

Кроме того, на среднее значение стоимости пригородной недвижимости будет влиять степень готовности новых жилых комплексов, а также домов в развивающихся ЖК. Чтобы привлечь покупателей, застройщики заметно снизили стоимость квадрата на ранних этапах строительства, а по мере готовности дома цена повышается. Так, еще в прошлом году разница стоимости квадрата «на котловане» и через год-полтора после начала строительства не превышала 7-9%. Сейчас за то же время объект дорожает почти на 13% за счет более низких цен на старте строительства. Поэтому инвестиции в пригородную недвижимость уже сейчас рассматривается многими как хорошая альтернатива банковским вкладам. Это означает, что цены в пригороде могут быть подогреты инвестиционным спросом на жилье.

Растущий индекс строительной продукции вместе с индексом цен — индикаторы роста отрасли и цен — в последнее время уверенно идут вверх, и застройщики не смогут долго удерживать нынешние цены. По прогнозу аналитиков ЖК «Лесной квартал», сложившаяся ситуация — привлекательные цены и широкий выбор — сохранится примерно до конца первого полугодия текущего года.

Где в пригороде жить хорошо

Наиболее высокий потенциал роста цен в объектах, которые расположены не далее 15-20 минут езды на автомобиле. Это удаленность от Киева в пределах 5-15 километров. Ближний пригород пользуется наибольшим спросом: это жилье наиболее ликвидно, равно как и наиболее удобно для тех, кто присматривает квартиры для собственного проживания.

Часто недвижимость выбирают исходя из развитости инфраструктуры и стоимости квадратного метра. Аналитики рассчитали индекс развития инфраструктуры (он оценивает уровень обеспеченности школами, детскими садами, торгово-развлекательными центрами, спортивными центрами, наличием медицинских центров, обеспеченностью банковскими учреждениями, транспортной доступностью) и оценили существует ли взаимосвязь между ценами в новостройках и степенью развитости инфраструктуры.

Вполне логично предположить, что цены должны находиться хотя бы в опосредованной зависимости от развитости инфраструктуры. Однако это несколько не так.

Условно, города-сателлиты разделились на три крупные группы. Высокий индекс развития инфраструктуры и умеренные цены — тут лидерство за Броварами, которые являются лидером индекса в целом. С большим отрывом по индексу идет Ирпень, хотя в среднем цены на жильё в этих городах одинаковые. Худшие показатели по индексу в этой группе у Бучи и Борисполя, однако тут и цены несколько ниже. С точки зрения Индекса развития переоценен только Вышгород. Тут достаточно дорого в сравнении с той же Бучей, а по показателям индекса он уступает.

Вторая группа — города со слабо развитой инфраструктурой, но и низкими ценами на недвижимость. Самый переоцененный населенный пункт с точки зрения инфраструктуры — Святопетровское: тут слаборазвитая инфраструктура, но стоимость недвижимости довольно высока.

Города со средне- и слаборазвитой инфраструктурой и высокими ценами — третья группа. Ее лидером является Вишневое: здесь еще относительно хорошая инфраструктура и сравнительно сдержанные цены. В то же время, за эти деньги можно выбрать квартиру в любом из городов первой группы, где инфраструктура развита куда лучше. На первый взгляд, населенные пункты третьей группы находятся очень близко к Киеву. И правда, значительную часть баллов в индексе они получили именно благодаря этому фактору. Но у этих городов практически отсутствует собственная инфраструктура. По большей части жителям этих пригородов придется нести неудобства из-за необходимости поездок в Киев, а также мириться с тем, что инфраструктура Киева не рассчитана на активную застройку в прилегающих городах-сателлитах.

Абсолютный аутсайдер по соотношению качества жизни и стоимости квартир — Украинка: её инфраструктура развита крайне плохо, но цены на недвижимость намного выше чем в первой группе.

*

Top