Украинское законодательство не дает прав инвесторам новостроек

Hubs уже писал, что в ноябре 2015 года Верховный суд Украины (ВСУ) принял решение, в котором установлено, что купля-продажа имущественных прав на объект недвижимости (квартиру или другой) на этапе его строительства не является основанием для того, чтобы по завершении строительства признать право собственности на него через суд. Аргументация судей очень проста: в ст.329 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), которая дает исчерпывающий перечень оснований для признания права собственности на недвижимость через суд, не указано, что в судебном порядке можно признать право собственности на новострой.

С того времени количество подобных решений увеличилось: в электронном реестре судебных решений даже при беглом первичном поиске их можно найти не менее пяти-шести. В частности, они касаются тяжб инвесторов, которые в 2009-2010 гг. купили квартиры у одесского застройщика «Альянс-Высотбуд». Дом, о котором идет речь, так и не был сдан в эксплуатацию, поэтому инвесторы пытались признать право собственности на часть недостроя. Также есть решения о споре с участием ООО «Риелтори-плюс» и инвесторами, купившими имущественные права на нежилые помещения торгового комплекса в г.Буча.

Компания в 2010 достроила комплекс и попыталась передать право собственности на помещения инвесторам, однако БТИ в Буче отказалось регистрировать право собственности инвесторов из-за несовершенства использованной юридической схемы. ВСУ также отказал инвесторам, ссылаясь на невозможность признать право собственности на новострой в судебном порядке. Это говорит о том, что в Украине закрепляется судебная практика, в соответствии с которой инвесторы-физики утратили возможность признать через суд свое право собственности на квартиру или другое помещение, которое приобрели путем купли-продажи имущественных прав на этапе строительства здания.

В обоснованности и законности такой позиции ВСУ у юристов нет никаких сомнений, поскольку ст.329 ГКУ не дает оснований для того, чтобы понимать ее смысл двояко.

Hubs узнал мнение экспертов рынка недвижимости и юристов о том, как это повлияет на и без того экономически сложную ситуацию на рынке недвижимости.

Об утраченных возможностях

Как рассказал аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, в Украине квартиры по договорам купли-продажи имущественных прав продают около 30% застройщиков. Преимущественно это мелкие застройщики. «Небольшим застройщикам проще продавать имущественные права, поскольку другие схемы – продажа облигаций, создание фонда финансирования строительства – слишком затратны для них. Если застройщик крупный, ему проще, поскольку у них есть деньги для финансирования этих механизмов», — говорит он.

Если учесть, что мелким застройщикам в условиях экономического кризиса сложнее привлекать деньги для строительства своих объектов как через банк, так и от инвесторов, можно предположить, что именно их клиенты оказались в группе повышенного риска. Именно эти инвесторы теперь окончательно утратили возможность признать право собственности на квартиру или не жилое помещение через суд, если застройщик вдруг не сдаст дом в эксплуатацию или же откажется передавать им документы для регистрации права собственности.

Однако это далеко не все проблемы для участников рынка. Как рассказал консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP Сергей Перчак, раньше при помощи судебного решения о признании права собственности на новострой многим удавалось обойти сложную процедуру регистрации права собственности на него. «Таким образом решались многие проблемы:  отсутствие прав на землю под построенным объектом из-за прекращения срока аренды земли, неуплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры, невозможность принятия построенного объекта в эксплуатацию и т.д. В столице есть целые многоквартирные дома, в которых права собственности на все квартиры признаны в судебном порядке по искам инвесторов, минуя процедуру регистрации прав, есть и многоквартирные дома, вовсе  не принятые в эксплуатацию, но право собственности квартиры, в которых признано в судебном порядке», — рассказал он.

По мнению юриста, жесткая позиция ВСУ и других инстанций, которые обязаны принимать во внимание его позицию, может способствовать тому, что у недобросовестных застройщиков резко сократится объем продаж.

Как считает юрист ЮФ Sayenko Kharenko Андрей Жупанин, вполне можно ожидать, что инвесторы станут с большей осторожностью подходить к заключению договоров купли-продажи имущественных прав. В то же время, по мнению эксперта, договора о купле-продаже имущественных прав как заключали, так и будут заключать, и существенного спада тут не будет. Для того, чтобы это произошло, должен появиться ряд крайне резонансных дел.

Здесь стоит отметить, что в украинских реалиях ситуация такова, что при любом виде инвестирования в строительство недвижимости инвестор-«физик» не может рассчитывать на автоматический переход права собственности по завершении строительства на по сути купленный им объект. И во всех случаях, кроме купли-продажи имущественных прав, он отдает деньги под честное слово застройщику, покупая в лучшем случае – право требования передать объект в собственность. А право требования застройщик вполне может и не выполнить. Таким образом после признания ВСУ того факта, что купля-продажа имущественных прав не может служить основанием для признания права собственности через суд, отдает абсолютно всех украинских инвесторов на милость застройщикам, которых теперь сложно заставить выполнять обещанное.

Другие способы защиты

Тем не менее, юристы предлагают альтернативные способы защиты права собственности на новостройки. Как считает Сергей Перчак, пострадавшим инвесторам необходимо требовать через суд не признания права собственности, а обязать застройщика совершить все действия по передаче им объекта инвестирования и права собственности на него.

«Возможно, также придется обратиться в административный суд и с иском к государственному регистратору (нотариусу) в случае, если он откажет в регистрации, — говорит Перчак. — Следует учесть, что Высший административный суд недавно преподнес «сюрприз», заявив, что государственного регистратора нельзя обязать принять решение о регистрации прав, можно только обязать его повторно (после отмены) рассмотреть заявление о регистрации прав».

Таким образом, совершенно ясно, что отсутствие возможности признать право собственности на новостройку через суд существенно осложняет защиту прав пострадавших инвесторов. «Одно дело – иметь возможность признать право собственности напрямую без привлечения недобросовестного застройщика, и совсем другое – судиться с ним, чтобы склонить его сделать действия, необходимые для последующей регистрации инвестором права собственности на жилье», — подчеркнул Андрей Жупанин.

Поэтому здесь необходимы кардинальные меры, которые позволят в корне изменить ситуацию в украинском правовом поле и на рынке недвижимости.

Возможный выход

По мнению адвоката ЮФ Constructive Lawyers Александра Босенко, сложившаяся ситуация теоретически открывает для недобросовестных застройщиков возможность безнаказанно не отдавать инвесторам купленные  во время строительства дома квартиры, если они используют механизм купли-продажи имущественных прав.

Поэтому, чтобы исключить подобные прецеденты в будущем, надо  на законодательном уровне обеспечить автоматический переход права собственности от застройщика к инвестору. По словам эксперта, в Украине уже есть подобные законодательные инициативы.

«Например, неправительственная экспертная организация Офис эффективного регулирования BRDO (Better Regulation Delivery Office) разработала законопроект, который позволит создать реестр имущественных прав на квартиры в строящихся домах, чтобы договора купли- продажи имущественных прав регистрировались, и у застройщиков не было возможности одновременно продавать их нескольким инвесторам и отдавать эти права в ипотеку банкам. Люди должны видеть и точно знать, проданы имущественные права на квартиру или еще нет. Переход же прав собственности от инвестора к застройщику должен происходить автоматически после ввода дома в эксплуатацию, без участия, желания или согласия застройщика», — говорит Босенко.

Также изменений требует и ст.329 ГКУ, которая как раз и дает возможность судам отказывать инвесторам новостороек в признании их права собственности на купленное жилье или нежилое помещение.