КГГА сможет забирать участки под недостроями

Киевская городская государственная администрация установила, что в столице расположено свыше 100 недостроев, тогда как активные продажи квартир ведутся в 215 объектах. Такое большое количество замороженных объектов связано с тем, что часть застройщиков изначально работает по принципу пирамид, другие же не оценивают свои силы реалистично. Законодательных механизмов, которые бы позволили разрешить эту проблему, сейчас нет, поэтому инвесторам недостроев приходится решать все свои проблемы самостоятельно.По данным департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА, в Киеве квартиры в недостроенных домах приобрели свыше 12 тыс. инвесторов. Суммарно в долгостроях расположено свыше 19 тыс. квартир общей площадью 1,8 млн кв. м.«Проблемными являются стройки на более чем 100 земельных участках», – говорится в информационном сообщении департамента, предоставленном Hubs.  Из них более 40 строек, связанных с неформальной группой компаний «Укогруп» Анатолия Войцеховского. Напомним, бизнесмен строил дома без полного пакета разрешительных документов, а затем вводил их в эксплуатацию по решению суда. Против него возбуждено уголовное дело.При этом официальной статистики о динамике роста количества недостроев нет. Хотя, по наблюдениям экспертов, их количество за последние десять лет существенно выросло. Например, еще Александр Омельченко во время своего мэрства (1999-2006 годы) заявлял, что в столице насчитывалось всего три «замороженных» здания. Одно из них – скандально известная высотка на Грушевского 9, которая, не смотря на многочисленные скандалы, была таки введена в эксплуатацию.«Что касается последнего года, то значительного роста числа проблемных строек уже не наблюдалось, за исключением объектов Войцеховского», – освежает данные директор компании «Архиматика» Александр Попов.Масса проблемПочему в Киеве появляются недострои? В зоне риска две категории компаний: одни работают по принципу пирамид, вторые плохо рассчитали свои силы, – говорит директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. «С первыми все понято, они изначально не планировали вовремя достраивать все объекты. А вот второй класс застройщиков не хотел бросать проекты, но плохо оценил покупательский спрос», – объясняет она.Например, сейчас всех покупателей жилья можно разделить на две основные группы: те, кто  приобретает самое дешевое жилье, например, малогабаритные квартиры за $15-20 тыс., и те, кто обращает внимание не только на стоимость жилья, но и на его качество. При этом каждый имеет свое представление качественного проекта. Критериев масса: от месторасположения и этажности до используемых материалов и запланированной инфраструктуры. Поэтому вторая категория покупателей больше обращает внимание на концептуальные проекты, которые представлены комплексной застройкой. «В то же время и сами застройщики подходят к реализации проектов хаотично», – отмечает Деревлева.Некоторые застройщики, по ее словам, реализуют проекты с учетом сегодняшних реалий, что является ошибкой. Например, работают по принципу «сейчас хорошо идут единички, тогда давайте построим дом, где будет 80% однокомнатных квартир и 20% двухкомнатных – на всякий случай».«Такой «исторический» подход всегда запаздывает, и проект находится в рынке по состоянию на вчера. А если этому присовокупить также ценовой демпинг, то мы получаем перспективный недострой: при изменении рыночной конъюнктуры снижается спрос, и выручки от продаж уже не хватает на строительство (не секрет, что редко кто из застройщиков обладает всей необходимой суммой для реализации проекта. – Авт.) Замедление темпов строительства приводит к еще большему падению продаж и, соответственно, не за горами остановка проекта», – поясняет Деревлева (см. таблицу «Динамика количества сделок на рынке недвижимости Киева»).Отметим, что девелоперы также стараются минимизировать затраты на оформление разрешительной документации, поэтому часто занижают категорию сложности или меняют проект уже в процессе реализации. Что также может вызвать проблемы со строительством. Например, в соседней Житомирской области инспекция Государственного архитектурно-строительного контроля аннулировала лицензии на строительство четырех объектов и приостановила ее действие еще на 14 стройках.Туманные последствияОтметим, что на законодательном уровне проблема недостроев не решена, и сейчас непонятно, каким образом передавать дома и земельный участок инвесторам квартир в комплексе.«Поэтому в каждом конкретном случае решать проблему приходится индивидуально. Жителям дома нужно нанимать юристов, самостоятельно менять юридическое лицо застройщика, а также доплачивать за достройку здания и вводить его в эксплуатацию. Как правило, это сложные процедуры, которые требуют не только сил, времени и денег, но и желания собственников квартир договориться между собой», – рассказывает руководитель аналитического департамента компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.Например, сейчас это происходит с инвесторами строек, связанных с Войцеховским. КГГА создала алгоритм действий, согласно которому покупатели квартир должны создать свой жилищно-строительный кооператив, оформить на него право собственности на недострой, получить все разрешения на начало работ и ввод объекта в эксплуатацию, а также найти финансирование. «Это нормальная практика строительства любого дома», – говорит управляющий партнер юридической фирмы Lex Associates Иван Трофименко.Но обычным покупателям квартир выполнить все эти требования не под силу.«Именно поэтому в Украине есть только единичные случаи, когда инвесторам удается достроить дома и заселиться в свои квартиры. К примеру, дом по улице Б. Хмельницкого в Киеве. Данный объект строила компания «Консоль». Но после того, как она разорилась, жильцы дома приняли решение самостоятельно достроить дом», – привела пример Лаевская.Киевская администрация может упростить этот процесс. «Сейчас рассматривается возможность достройки проблемных объектов, в частности, путем привлечения коммунальных предприятий», — сказано в сообщении департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА. Благодаря этому, по мнению городских чиновников, у части недостроев появится второй шанс. Правда, на каких условиях, пока неизвестно. Над этим вопросом сейчас и трудятся работники администрации.В то же время консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP Сергей Перчак считает, что застройщик может и сам передать недострой на баланс городского предприятия, что позволит снять с компании все обязательства перед инвесторами. «В противном случае получить здание будет очень сложно», – говорит он.Но решить проблему все же можно. Иван Трофименко считает, что Киевский горсовет может просто лишить застройщика земельного участка, на котором стоит недострой. «Здание признается самостроем и на этом основании его можно передать другой компании», – считает юрист.«На рынке — дефицит хороших земельных участков, поэтому многие игроки присматриваются к недостроям, — говорит Деревлева. — Но доводить до ума будут только те проекты, где «есть экономика». То есть, где продана небольшая часть квартир или можно, например, увеличить объем застройки, видоизменить проект, создав элементы инфраструктуры, которые привлекут покупателей. Или же изменить планировочные решения квартир, сделав их более ликвидными».Но такие проекты, по ее словам, под силу только крупным застройщикам с надежной репутацией.Алевтина Зайцева

к