В регистрацию прав собственности частично возвращается система БТИ
На текущей неделе председатель Верховной Рады должен подписать и направить президенту принятый 6 октября 2016 г. Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности».
Сомневаться в том, что это произойдет, особо не приходится, потому что соответствующий законопроект, инициаторами которого являются 19 народных депутатов, изначально был назван «антирейдерским» и проходил в парламенте с боем: первый его вариант из-за многочисленных замечаний Минюста был отозван в сентябре. Взамен подготовили новый, который, видимо, устроил всех. Закон направлен на то, чтобы перекрыть кислород всем охочим до чужой собственности, кто пользуется как пробелами в системе госрегистрации прав на недвижимость и их обременений, так и услугами недобросовестных госрегистраторов и нотариусов — субъектов регистрации прав. Только вот сработают ли предусмотренные законом «предохранители» на практике? Однозначного ответа нет.
Дефицит общения
Закон предусматривает целый ряд предупредительных мер против «честного» отъема имущества собственника. Сергей Жилич, юрист компании по обслуживанию инвестиций «Investment Service Ukraine», рассказывает о самой ходовой схеме, когда рейдеры подделывают документы, внося записи в соответствующие реестры, в результате чего действительный приобретатель земельного участка, помещения или оборудования даже не догадывается, что его кровное имущество уже несколько раз перепродано. Чтобы сломать эту схему, закон обязывает госрегистраторов безотлагательно сообщать собственнику о проведении регистрационных действий относительно его имущества, регистрировать его заявление о запрете проведения каких-либо регистрационных действий. Таковые могут быть возобновлены только по заявлению самого собственника или же по вступившему в силу решению суда.
С точки зрения элементарной логики требования закона абсолютно обоснованные, а вот с точки зрения практики — трудновыполнимы. Во-первых, что значит безотлагательно сообщить собственнику, и каким именно образом? Практикующие юристы и адвокаты считают, что госрегистратор обязан поставить собственника имущества в известность сразу после подачи заявления «чужаком». Что же касается формы сообщения, то, по мнению Сергея Жилича, для оперативности целесообразно использовать телекоммуникационные технологии: электронную почту, телефон, факс.
Виктор Мороз, управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex», сомневается, что, скажем, СМС от госрегистратора может служить доказательством того, что собственник был уведомлен надлежащим образом. А как предупредить о попытке рейдерства юридических лиц или мультисубъектных собственников?
В течение трех месяцев после вступления в силу данного закона Минюст должен подготовить проект постановления Кабмина о порядке действий госрегистратора. Будут ли в нем предусмотрены все нюансы? Едва ли.
Во-вторых, исходя из реалий, очень трудно будет реализовать еще одно требование к работе госрегистраторов — относительно возобновления регистрационных действий по вступившему в силу решению суда. Марина Саенко, управляющий партнер юридической компании «Закон Победы», отмечает, что регистратор в этом случае обязан проверить, имеется ли такое решение в Едином госреестре судебных решений. Но, как показывает практика, некоторые судебные решения (как раз связанные с предоставлением права собственности на недвижимость) имеют особенность отсутствовать в этом реестре годами. Например, известны случаи, когда определение Киево-Святошинского районного суда Киевской области от 11 сентября 2008 г. появилось в Едином госреестре судебных решений только в августе 2016 г.! Получается, что до тех пор, пока Государственная судебная администрация, как администратор реестра, не найдет «затерявшееся» решение, у госадминистратора будут связаны руки, а собственник объекта будет лишен права распоряжаться своим имуществом. Парадокс!
По мнению Марины Саенко, аналогичным образом может сложиться ситуация и с проверкой достоверности информации регистраторами по всем остальным реестрам, к которым, согласно закону, планируется их подключить. Проблема в том, что они либо не созданы вообще, либо недостаточно наполнены.
Уйдут в отказ
Вполне возможно, что реализация закона может привести к коллапсу всей регистрационной системы. Ведь из-за многочисленных лазеек для злоупотреблений и недоговоренностей, содержащихся в законе, могут пострадать не «черные» регистраторы, а субъекты регистрации прав, которые стремятся работать добросовестно. Получается, что регистратор каждый раз рискует, ведь нормы об ответственности за нарушения в законе выписаны жесткие. Только сумма штрафа может составлять до 2000 необлагаемых минимальных доходов граждан, а это 34 тыс. грн, что для добросовестного регистратора довольно много, а взяточник, заведомо идущий на нарушение, включает эту сумму в свой «гонорар» и не несет финансовых потерь.
Также механизм реализации законных полномочий регистратора оставляет много вопросов. «Это может привести к массовому отказу регистраторов от совершения любых действий, в случае наличия не только реального, но даже потенциального конфликта», — считает Марина Саенко.
Помимо этого, новый закон лишает нотариусов функций госрегистратора прав на недвижимое имущество, предоставляет право Минюсту готовить представление Высшей квалификационной комиссии нотариата об аннулировании соответствующего свидетельства. С одной стороны, данные меры, возможно, оправданы, поскольку именно нечистые на руку нотариусы чаще всего участвуют в рейдерских захватах, проводя незаконные регистрационные действия. Но с другой —исключение нотариусов из числа субъектов регистрации таких прав может привести к повторению ситуации, которая наблюдалась в Украине несколько лет назад. Тогда функции по регистрации недвижимости были переданы из БТИ чиновникам-горегистраторам в специально созданные центры, что сразу парализовало рынок купли-продажи недвижимости, способствовало созданию громадных очередей в этих центрах и даже вызвало акции протеста в Киеве и других крупных городах. Таким образом, возрождается монополия на услуги по регистрации прав собственности, а, следовательно, и благоприятные условия для злоупотреблений и взяточничества со стороны регистраторов.
Кузнецы своего счастья
Полезный с точки зрения исполнения поставленных задач закон о защите прав собственников недвижимости пока что недееспособен (что для отечественного законодательства является почти что нормой). Аналитики полагают, что необходимо не менее года с момента вступления его в силу, чтобы заложенные в нем механизмы противодействия рейдерству начали работать. Что остается делать собственникам недвижимости? Специалисты советуют на этот период в массовом порядке подавать госрегистраторам письменные заявления о запрете совершения регистрационных действий в Государственном реестре прав. Это в какой-то мере позволит избежать рейдерских атак.
Мнния адвокатов
Об усилении контрольной функции Минюста
Марина Саенко, управляющий партнер юридической компании «Закон Победы», член правления ВОО «Ассоциация адвокатов Украины», член общественного совета при Минфине:
— Закон значительно расширяет контрольные функции Минюста, который получает право по итогам проверок деятельности субъектов государственной регистрации прав временно блокировать их доступ в Государственный реестр прав и привлекать их к административной ответственности. Внедрение административной процедуры оспаривания регистрационных действий — необходимый шаг, учитывая ситуацию с кадровым голодом в судах и их загрузку. Но для того, чтобы данная процедура не выглядела как профанация (как происходит в большинстве органов государственной власти) и не воспринималась обществом как узаконенная коррупционная схема выполнения заказов недобросовестных представителей бизнеса, следует обеспечить всестороннее объективное и не предвзятое рассмотрение спорных регистрационных действий на основе позиции всех участников процесса, а не только Минюста.
О несогласованности
Виктор Мороз, управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex»:
— В последние годы количество случаев захвата предприятий и отъема собственности увеличилось в разы, а эффективные меры противодействия практически отсутствуют. Однако полагаю, что принятые изменения не будут достаточными для полноценной защиты права собственности и даже могут создать определенные сложности в их реализации для добросовестных собственников. Например, для того, чтобы регистратор мог проверить судебные решения, необходимо организовать взаимодействие между Государственным регистром прав и Единым государственным реестром судебных решений. Закон обязывает Минюст и Государственную судебную администрацию разработать соответствующий порядок. В то же время в законе ничего не говорится о необходимости внесения изменений в главный подзаконный акт – постановление Кабмина №553 от 23.08.16 г., которым утвержден новый порядок госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.
