Украинский рынок сельхозземель грозит обернуться новой монополией

В январе 2016 года Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра представила свое видение свободного рынка земель сельхозназначения. Для этого ведомство разработало и уже направило в Кабмин законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где прописаны механизмы, по которым будут отчуждаться сельхозземли после отмены моратория на их продажу.

Hubs проанализировал этот документ на предмет коррупционных рисков, и узнал мнение экспертов относительно того, возможно ли сегодня в Украине организовать цивилизованный, прозрачный рынок сельскохозяйственных земель.

Цена вопроса

По оценкам экспертов, после отмены моратория для купли-продажи будет доступно около 42 млн га земель сельскохозяйственного назначения. Из них 32 млн га — паи, которые уже перешли в частную собственность к физлицам, и 10 млн га — государственные земли.

При этом на рынке считают, что из госсземель реально может поступить в продажу лишь до 4 млн га, поскольку остальное — земли, которые в принципе не могут быть проданы. Они попадают под различные ограничения, связанные с госбезопаснотью и обороной, экологией, охраной культурного наследия, уже отданы в аренду и т.д.

В том, сколько сегодня в Украине может стоить 1 га сельхозземель, нет единого мнения. И это не удивительно, поскольку у нас нет того единственного инструмента, который может определить эту цену — рынка. Называют цифры от всего лишь $100-200 за 1 га до $1,5-2 тыс. за гектар. Таким образом цена вопроса только по приватизированным землям может составлять от минимум $4,2 млрд до $84 млрд.

В то же время, по мнению главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, мы можем ориентироваться на аналогичные цены в Польше. По данным Агентства по реструктуризации и модернизации сельского хозяйства этой страны, в 2015 г. средняя стоимость земли сельскохозяйственного назначения там была около $8 тыс. за гектар.

Но эксперты рынка не разделяют оптимизма чиновника и считают, что нельзя сравнивать цены в Украине и ЕС, поскольку  стоимость земли напрямую зависит от прибыльности агробизнеса. К тому же в странах ЕС существует приличное субсидирование сельского хозяйства. «А вот украинских фермеров финансово поддерживать никто не собирается, — говорит Андрей Мартын, заведующий кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования Украины. — Поэтому прибыльность агробизнеса у нас совершенно иная, и соответственно, иная стоимость земли. Покупать гектар земли за EUR8 тыс., чтобы получать прибыли 2 тыс. грн в год — это, мягко говоря, неправильные инвестиции».

А нужен ли рынок?

В обществе и в экспертной среде идет очередная волна споров о том, а можно ли сейчас в Украине в принципе открывать рынок сельхозземель?

Сторонники этой идеи настаивают, что свободный земельный рынок повысит эффективность АПК, увеличит вероятность прихода инвестиций, будет стимулировать развитие кредитования на селе и, наконец, позволит владельцам земельных паев реализовать право распоряжаться своей собственностью.

Более того, они обращают внимание на то обстоятельство, что в Украине уже давно функционирует «теневой» рынок сельхозземель, где участки отчуждают по сомнительным схемам в обход моратория. Землю дарят, оформляют долгосрочные договора аренды, договора о том, что после отмены моратория земля переходит в собственность другого лица и т.д. Поэтому, если мораторий отменят и примут закон об обращении сельхозземель, рынок всего лишь примет цивилизованную форму. Тем более, что и противники наискорейшей отмены моратория на продажу сельхозземель согласны, что рано или поздно рынок все-таки придется открыть.

Однако они настаивают, что сегодня торговать землей в Украине не время. Часть из этой когорты – политики, спекулирующие на земельных вопросах ради симпатий избирателей. Еще часть – представители агробизнеса и рыночные эксперты, которые считают, что земля сейчас не в цене из-за экономического кризиса. Кроме того, они считают, что перед отменой моратория необходимо упорядочить земельное законодательство. В частности, определить на уровне закона, кто имеет право покупать сельхозземлю: физлица, юрлица, иностранцы. Однако на это много времени не потребуется.

Сложнее обстоит дело с другим условием: предварительно собрать полную информацию о земельных участках, их собственниках, переходе прав собственности на участок в кадастре и Государственном реестре вещных прав на недвижимость.

Действительно, и современный Земельный кадастр Украины, и реестр вещных прав начали функционировать не так давно — с 2013 года. Наполняются они по мере того, как собственники продают свою недвижимость, или перезаключают договора аренды паев. Кроме того, в Украине за все 25 лет независимости так никто и не провел полную инвентаризацию недвижимости, как государственной, так и частной. Поэтому сейчас, по сути, у нас нет точных данных, сколько и какие земельные участки существуют в стране.

Все это приводит к тому, что экспертные оценки по наполненности реестров и Земельного кадастра очень разнятся. Независимые эксперты настаивают, что в этих базах сейчас собрано не более 10-20% информации о земле и других объектах недвижимости, а глава Госгеокадастра Максим Мартынюк сообщает, что в Кадастр внесено более 60% земель от площади территории Украины. Бесспорно одно — значительная часть информации о самих участках и их собственниках находятся на местах, в управлениях земельных ресурсов, которые раньше занимались регистрацией прав на землю. И чтобы собрать все это воедино потребуется не один год. Поэтому, если делать это до отмены моратория, то рынка земли Украина не увидит еще минимум несколько лет.

Проблема учета

Вопрос необходимости стопроцентного учета земель для начала функционирования рынка можно назвать камнем преткновения в споре между сторонниками и противниками немедленного внедрения рынка сельхозземель. Необходимость учета не отрицает никто. Однако первые считают, что ждать не надо, поскольку немедленная отмена моратория на продажу сельхозземель будет стимулировать наполнение кадастра и реестра.

«Мораторий нужно снимать. Тот, кто захочет продать землю, будет вынужден зарегистрировать ее как объект и свои имущественные права на нее. Вы ничего не сможете продать, если не внесете землю сначала в кадастр, а потом в реестр», — уверяет адвокат Татьяна Монтян.

«До 2002 г. выдавались государственные акты на землю, которые записывались в книгу регистрации, и в электронном виде кадастровая информация не собиралась. Таких актов, которые не внесены в базу данных, около 5 млн. Кроме того, до середины 2003 г. не требовались координаты участков. Требование к наличию в электронном виде и наличие кадастрового номера появились с 2003 года. А кадастр и реестр прав начали функционировать с 2013 г. Но и в таком виде, как есть, кадастр обеспечит рынок сельхозземель. Ведь обеспечивает он сегодня рынок земель несельхозназначения», — говорит Сергей Кубах, эксперт по управлению земельными ресурсами.

«В земельном кадастре Великобритании содержится информация приблизительно о 25% участков, в скандинавских странах — это около 20% участков. И это не мешает функционированию рынка. Во многих странах наличие информации в кадастре для проведения трансакции с землей не обязательно. В Европе никто не ставит цели внести всю информацию о земле в кадастр», — считает Андрей Мартын.

Кому невыгодна отмена моратория

Ряд экспертов считают, что отмена моратория не выгодна в первую очередь крупному агробизнесу. Они указывают, что в Украине сложилась уникальная ситуация, когда крупный бизнес весьма дешево получает доступ к земельным ресурсам. Поэтому тем же агрохолдингам гораздо выгоднее платить небольшую арендную плату за пользование землей, чем покупать участки за десятки тысяч гривен, выводя деньги из оборота.

Не выгодна отмена моратория и фермерам, которые получили землю бесплатно еще в 90-х. «Потому что землю, которую им когда-то дали и которой они пользуются, им придется купить. А по какой цене? Ведь есть страны, где земля стоит $10 тыс, а есть где $50 тыc. Поэтому многие настаивают, что должна быть долгосрочная аренда», — считает Владимир Клименко, президент Украинской зерновой ассоциации.

Однако на агрорынке в принципе понимают, что отмены моратория на продажу сельхозземель не избежать, поэтому всячески готовят почву для того, чтобы минимизировать свои потери. Другое дело — чиновники.

Глава Госгеокадастра Максим Мартынюк, представляя законопроект об обороте сельхозземель, заявил, что Украина в принципе готова к отмене моратория и открытию свободного рынка земли. Однако участники рынка сомневаются в искренности чиновника, поскольку чем больше рыночных отношений в земельной сфере, тем меньше полномочий у Госгеокадастра. Таким образом, отмена моратория не выгодна чиновникам, которые постепенно теряют полномочия.

Например, недавно Верховная Рада внесла изменения в Земельный кодекс Украины, запретив Госгеокадастру передавать в пользование государственные и коммунальные земли без проведения земельных торгов. Однако чиновники, судя по всему, не могут смириться с потерей контролирующей функции и постарались закрепить ее за собой в новом законопроекте об обороте сельхозземель.

Тотальный контроль и ограничение прав ради всеобщего блага?

Законопроект, предложенный Госгеокадастром, предполагает поэтапный запуск рынка земли. В течение первых двух лет будут продаваться только государственные и коммунальные земли. Это участки в большинстве своем сельскохозяйственных госпредприятий, которые не попали под разгосударствление и не подлежат приватизации, в частности, научно-исследовательские, учебные и т.д. А частные собственники смогут продавать свои участки только спустя два года.

В ч.3 ст.6 нового законопроекта Госгеокадастр предлагает создать госпредприятие, которое получит эксклюзивное право проводить торги по продаже сельхозземель государственной и коммунальной собственности, а также частных участков, которые владельцы пожелают продать с аукциона или путем экспозиции (поиск покупателя через объявление).

По сути предлагается создать монополиста, который будет торговать землей по всей стране. Примеры того, как монополию в сфере перехода прав на недвижимость отдавали коммунальным предприятиям, в Украине уже есть, и все они, как правило, заканчивались коррупционными скандалами.

Например, сеть коммунальных предприятий БТИ. То обстоятельство, что местные советы в свое время делегировали им право вести реестр прав собственности на недвижимость, привело к тому, что когда Минюст создал электронный реестр вещных прав, никто не мог заставить БТИ передать в него информацию из своих реестров. Таких рычагов нет до сих пор, и собственникам приходится выкупать эту информацию, покупая информационные справки БТИ.

Нечто подобное может получиться и с монополией на проведение аукционов на землю. Ведь от того, кто и как организует и проведет аукцион, во многом зависят его результаты. Если все права здесь будут принадлежать одному коммунальному предприятию, именно оно, в конце концов, будет решать, каким быть исходу торгов.

И это уже не говоря о том, что указанное госпредприятие получит исключительное право выставлять на экспозицию (по сути, давать объявления о продаже земельного участка) частных земель. То есть быть единственно возможным посредником между продавцом и покупателем.

«Когда государство пытается «помочь», вводя в процесс отчуждения частного имущества госпредприятие или чиновника, то вся «помощь» сводится к созданию проблем, чтобы потом брать деньги за их решение», — говорит Мартын.

Эксперты считают, что потребности в таком посреднике нет, поскольку в стране и так достаточно компаний, предлагающих аналогичные услуги на рынке недвижимости, начиная от обычных риелторов и заканчивая электронными площадками.

Однако в Госгеокадастре иного мнения. Как считает Максим Мартынюк, это госпредприятие следует воспринимать не как монополиста, а как посредника, который будет инструментом для рыночных операций с землей.

Помимо утверждения прямой монополии на земельные торги в проекте закона (заключительные положения) предлагается ввести госпошлину при отчуждении земли, размер которой будет устанавливаться исходя из оценки, проведенной тем же Госгеокадастром. Причем норма выписана так, что она имеет отношение к отчуждению земли любого назначения, а не только сельскохозяйственной. То есть Госгеокадастр планирует навязать всем землевладельцам свою административную услугу.

Еще одно ограничение, предложенное Госгеокадастром, — десятилетний запрет на смену целевого назначения сельхозземли (ст.17). По мнению некоторых экспертов, это ограничение нецелесообразно в условиях, когда разрастаются населенные пункты и регионам нужно привлекать инвестиции. Оно ограничивает инфраструктурный и инвестиционный рост населенных пунктов, плюс стимулирует рост цен на землю. «Зачем ограничивать собственников земли, если они хотят заработать в другой сфере, например, строительстве? В стране достаточно сельхозземель, и все не будут менять целевое назначение», — считает Сергей Биленко, член совета Земельного союза Украины.

Но аграрии с этим не согласны. По их мнению, в городах нужно сносить старые постройки и на их месте строить новые, а не в чистом поле строить коттеджные городки и т.д. «Так мы потеряем тот производственный потенциал, которым гордимся — черноземы», — говорит Вадим Бодаев, вице-президент холдинга AgroGeneration.

Также законопроект содержит запрет на продажу сельхозземель юридическим лицам и иностранцам. По словам экспертов, в мировой практике это основные ограничения, которые встречаются на земельных рынках.

«Только граждане Украины должны иметь возможность купить земельный участок. Если разрешить покупать землю юридическим лицам, то через них может зайти иностранный капитал. Они задешево смогут купить большие площади земли, которые потом будут сдавать в аренду отечественным аграриям. Велика вероятность, что потеряем контроль над земельными ресурсами страны», — считает Биленко.

Есть в законопроекте и ограничения по площади земельных участков, которыми может владеть один собственник. Разработчики считают, что количество земли в одних руках не должно превышать 200 га. «Это ограничение должно стимулировать приобретать землю аграриев, а не рантье, которые намерены жить на доходы от сдачи земли в аренду», — говорит Андрей Мартын. По словам эксперта, авторы законопроекта не дают обоснования, почему владение ограничивается именно 200 га, а не другой цифрой. «Научные исследования свидетельствуют, что количество земли в одних руках должно быть в зависимости от региона, 40-70 га», — уверяет он. Впрочем, у аграриев считают, что этого мало. «Для высокопродуктивного хозяйствования экономически обоснованно иметь участок 10-12 тыс. га. Меньше — не всегда выгодно, больше — тяжело», — считает Вадим Бодаев.

Законопроект, разработанный Госгеокадастром, — первый блин, который, как известно, выходит комом. Если Кабмин утвердит его, несмотря на коррупционные риски, вместо цивилизованного земельного рынка страна может получить очередную монопольную структуру.