Паевой взнос на инфраструктуру: отменить нельзя контролировать

В начале августа Совет бизнес-омбудсмена в Украине рекомендовал значительно упростить механизм уплаты паевого взноса застройщиков на строительство инфраструктуры, или же вовсе отменить этот платеж. По мнению бизнес-омбудсмена, эти меры в разы снизят коррупцию в строительной сфере.

В отчете бизнес-омбудсмена проблема с паевыми взносами оказалась на втором месте среди пяти основных проблем, с которыми сталкиваются строители. Эту дилемму опережают лишь трудности с доступом к информации о градостроительстве и планировании территорий. В отчете подчеркивается, что вместо того, чтобы развивать территорию через создание коммуникаций, паевой взнос только усложняет подсоединение новых зданий к коммуникациям и создает массу коррупционных рисков. Определенным индикатором того, что это не пустые слова, можно считать обстоятельство, что в рейтинге Doing Business 2016, который оценивает легкость ведения бизнеса в странах, по критерию легкости получения разрешения на строительство Украина занимает 140 место из 189.

Более того, по данным экспертов, из-за системы паевого участия в Украине, по сравнению со странами-соседями, стоимость разрешений на строительство — одна из самых высоких: в Польше – 0,1%, Венгрии – 0,2%, Словакии – 0,3%, в Украине – 15,2% от общей стоимости строительства. Все эти обстоятельства тормозят процессы строительства жилой и особенно коммерческой недвижимости в Украине.

Hubs разбирался, почему в Украине система взносов на создание инженерной инфраструктуры мешает работать застройщикам, поскольку, по некоторым оценкам, потенциальная коррупционная составляющая от этого в 2015 г. была равна 1,6 млрд грн. При этом, как уже было сказано выше, стоимость получения разрешений на строительство в Украине в десятки раз выше, чем у западных стран-соседей.

 Текущее положение

Паевое участие в развитии инфраструктурных объектов регулируется ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Нельзя сказать, что чиновники не озаботились решением этой проблемы. Распоряжением Кабмина от 16.12.2015 г. № 1406-р «Об утверждении плана действий по имплементации лучших практик качественного и эффективного регулирования, отраженных Группой Всемирного банка в методологии рейтинга Ведение бизнеса на 2016 год», Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ обязали разработать и внести на рассмотрение правительства в первом квартале 2016 г. законопроект, который отменяет требование о необходимости уплаты паевого участия.

Собственный законопроект Минрегион так и не разработал, зато поддержал зарегистрированный 10.12.2015 г. законопроект народного депутата от БПП Петра Сабашука и группы депутатов №3610 «О регулировании градостроительной деятельности» (относительно отмены паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта). Этот документ так и не рассмотрели в сессионном зале ВР, хотя он и был включен в повестку дня 17 марта 2016 г. В результате проблему с регулированием механизма уплаты паевого взноса пытаются решить своими силами местные власти, что, без внедрения общих прозрачных принципов на госуровне, чревато только дальнейшим усилением коррупции.

 О легализованных взятках

На сегодня все застройщики обязаны заплатить паевой взнос на строительство инфраструктуры перед вводом в эксплуатацию объекта строительства. Для жилой недвижимости он составляет до 4% от сметной стоимости строительства, для коммерческой недвижимости – до 10%. Особенно на уплату паевого взноса жалуются застройщики коммерческой недвижимости.

 «Сегодня арендаторы коммерческой недвижимости просят арендные каникулы на год, уменьшение арендных ставок без привязке к иностранной валюте, без индексации по отношению к инфляции. Плюс паевой взнос в размере 10%. И застройщики приходят к выводу, что не нужно строить коммерческую недвижимость. Застройщики называют этот платеж «налог на инвестиции». Поскольку за право ввести объект в эксплуатацию нужно заплатить 4% или 10%», – говорит Елена Шуляк, руководитель направления «Строительство» общественной организации «Офис эффективного регулирования».

Некоторые участники рынка называют этот платеж «легализованной взяткой». Поскольку если застройщик хочет узаконить объект, а потом продать или сдать в аренду, то без уплаты паевого взноса этого сделать якобы нельзя. При этом законодатели предусмотрели, что органы местного самоуправления на свое усмотрение могут изменить ставку взноса. То есть вместо 4 или 10% от сметной стоимость установить, например, 1%, или даже 1 грн под предлогом того, что застройщиков нужно стимулировать к строительству новых объектов. В некоторых случаях такой механизм стимулирования оправдан. Если, конечно, при этом нет коррупционной составляющей. Например, в случае с населенными пунктами, которые находятся недалеко от зоны АТО. В частности, муниципалитеты в Мариуполе и Запорожье приняли решение о снижении взносов.

Помимо изменения ставки взноса, нередко местные власти отдельных застройщиков даже освобождают от уплаты паевого взноса. Такую индульгенцию время от времени практикуют практически во всех населенных пунктах. Понятно, что в украинских реалиях часть разницы между максимальной ставкой паевого взноса и полученной скидкой от местной власти нередко оседает в виде «откатов» у представителей этой самой власти.

В «Офисе эффективного регулирования» посчитали приблизительную сумму средств, которая могла осесть в карманах чиновников только за 2015 г. «Коррупционную составляющую в данном случае посчитать не сложно. Мы посмотрели, сколько жилой и коммерческой недвижимости было построено в 2015 г. Средняя себестоимость строительства на сегодняшний день составляет 8 тыс. грн за 1 кв. м. Соответственно, от паевого взноса должны были получить 2,4 млрд грн. Но в бюджет поступило 0,79 млрд грн. А, значит, потенциальная коррупционная составляющая – 1,6 млрд грн. Нельзя сказать, что чиновники обогатились на 1,6 млрд грн, может, на меньшую сумму, может, — на большую. Но этот нехитрый расчет показывает, что в законодательстве есть возможность для манипуляций», – уверяет Елена Шуляк.

Кроме того, согласно данным Офиса эффективного регулирования, в относительных величинах доля паевого взноса в общих поступлениях от налогов и сборов в местные бюджеты весьма скромная. За 9 месяцев 2015 г. по этому показателю лидерами стали: Львов (1,72% в структуре доходов местного бюджета), Киев (1,5%), Днепропетровск (0,35%), Винница (0,35%) и Черкассы (0,34%) – см. «Доля паевого взноса на создание (развитие) социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в доходах городов Украины за 9 мес. 2015 г., %». На даже эти, поступившие от паевого взноса, средства используются не эффективно. «За 25 лет независимости Украины во многих городах были собраны миллиарды гривен от паевого участия. Покажите, куда израсходованы эти средства? Какие дороги, детские сады, школы построили?», – спрашивает Шуляк.

По данным Офиса эффективного регулирования

Впрочем, в отличие от городов, которые уменьшают ставку паевого участия, в Киеве, наоборот, периодически поднимается вопрос о повышении размера паевого участия. Этой зимой депутаты Киевсовета подали обращение в Верховную Раду, чтобы внести изменения в действующее законодательство и увеличить размер паевого взноса еще на 1,5 процентных пункта, а взнос предложили уплачивать в виде передачи органам местного самоуправления построенных квартир. Аргументом при этом было то, что жилплощадь необходима участникам АТО. При этом киевские депутаты не предоставили соответствующих расчетов.

«Мы запросили у инициаторов данные об отслуживших в зоне АТО, о количестве людей, имеющих потребность в таких квартирах, о том, почему нужно увеличить взнос на 1,5%. Но такой информации нет. Кроме того, остается догадываться, каким будет механизм распределения этих квартир? Видимо, поэтому требования депутатов отклонили», – говорит г-жа Шуляк.

Кроме прочего, участников рынка возмущает то, что, как правило, застройщики за свои средства прокладывают коммуникации, выполняют благоустройство, строят детские сады и т. д., но в качестве уплаты паевого участия такие работы не принимаются. Согласно действующему законодательству, если застройщик построил объект инфраструктуры за свой счет, то имеет право эти затраты вычесть из начисленного паевого взноса. Но процедура взаимозачета очень сложная. Чтобы узаконить объект, застройщикам проще и объект инфраструктуры построить, и паевое участие заплатить. «Проще договориться с чиновником, и застройщику уменьшат паевой взнос. Ведь нет четкого механизма. Плюс застройщик может показать заниженную сметную стоимость, на основе которой рассчитывается платеж», – утверждает Шуляк.

 Решения?

Решить проблему позволило бы внесение изменений в действующее законодательство. Застройщики свои надежды связывают с упомянутым законопроектом №3610, которым предлагается упразднить паевое участие.

Существует еще ряд законопроектов, зарегистрированных в 2015-2016 гг. Но при этом обсуждаются четыре. Первый из которых — законопроект №4108 за авторством народного депутата от БПП Вадима Денисенко и его шести коллег, которым предлагается уменьшить сбор до 1%, но только для объектов сельхозназначения или промышленных объектов.

Второй – законопроект №4243, предложенный нардепами от БПП Юрием Бубликом и Александром Ревегой, напротив, предусматривает увеличение предельного размера сбора для застройщиков жилья на 1 процентный пункт – до 5%. Из них 3% застройщик должен отдать в виде площадей в новостройке.

Законопроект №1890, зарегистрированный внефракционным депутатом Александром Марченко, предполагает паевое участие застройщика не только в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, но и в создании социального жилого фонда. То есть обязать застройщиков передавать в коммунальную собственность часть жилья в новостройках.

И, наконец, законопроект №2446, зарегистрированный народным депутатом от «Народного фронта» Павлом Дзюбликом и четырьмя соавторами (некоторые из них фигурируют и в предыдущих законопроектах), предусматривает полную отмену уплаты паевого взноса в случае, если инженерные сети к возводимому или реконструируемому объекту уже существуют. А также – в случае, если функционирование объекта не спровоцирует дополнительную нагрузку на действующую инженерно-транспортную инфраструктуру населенного пункта.

По мнению девелоперов, из вышеперечисленных только законопроект №3610 можно принять за основу, но и его нужно дорабатывать. Суть изменений, как уже было отмечено, — отмена паевого участия. Но при этом минусом отмены является уменьшение поступлений в местные бюджеты. Противники законопроекта требуют как минимум предложить альтернативные источники поступления средств, которые смогут компенсировать потери от упразднения паевого участия.

 «Плюсом законопроекта является то, что он отменяет паевой взнос. Но в законопроекте предусмотрено (ст. 30), что меняется процедура подключения к внешним сетям и эти обязанности перекладываются на территориальные громады. У городов сегодня нет источника финансирования для подключения к сетям, это не предусмотрено ни в налоге на землю, ни в других налогах. Это чревато риском, когда часть объектов повиснет в воздухе. Они будут построены, но не будут подключены к сетям. А лица, которые вложили в строительство деньги, не смогут использовать объект по назначению», – говорит Виталий Грусевич, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины.

Правда, Петр Сабашук не уверен в будущем своего законопроекта. «ВР в вопросах экономики, строительства, инвестиций работает неэффективно. Поэтому я и не надеюсь, что законопроект будет принят. С инициативной группой я планирую написать еще один законопроект, в котором учесть правки операторов и экспертов. Но, честно говоря, в некоторых городах уже говорят, что им закон не нужен. В Запорожье, например, приняли решение установить паевое участие в размере 1%, в Кривом Роге – 0,1%, в Мариуполе – 1 грн», – говорит он.

По мнению сторон, потери мог бы компенсировать налог на недвижимость. Тогда, говорят участники рынка, необходимо доработать процесс сбора этого налога, возможно, предусмотрев увеличение платежа в первый год существования нового объекта. Сейчас, как известно, действенного механизма уплаты налога на недвижимость нет. Много «старых» объектов отсутствуют в электронном реестре вещных прав на недвижимость. Кстати, очень многим налогоплательщикам (владельцам недвижимости) платежки от Государственной фискальной службы не пришли и по сей день. Хотя срок оплаты этого налога заканчивается 30 августа. Соответственно, пока нет возможности взымать этот налог в полной мере.

Не все с этим согласны. «Во многих населенных пунктах собирают больше налога на недвижимость, чем запланировали. Например, в Киеве в прошлом году не собирали налог на недвижимость с жилой недвижимости, но с владельцев коммерческой недвижимости собрали больше на 100 млн грн, чем планировали», – говорит Елена Шуляк.

Некоторые эксперты считают, что более целесообразно использовать европейский опыт. И заложить недополученные средства от паевого участия, в случае его отмены, в налог на землю. При этом можно учесть подключение к внешним коммуникациям, обеспечение участка сетями и т.д. «В Европе есть так называемые регулируемые земельные участки под строительство, когда есть лимиты по подключению к сетям, то есть столько-то кВт электроэнергии и т.д. Такие участки дороже, чем нерегулируемые. Иными словами, купить землю, чтобы просто ею владеть – это одна цена, а купить участок, который можно подключить к сетям – другая стоимость», – говорит Грусевич.

 Впрочем, никто из авторов законопроектов не представил вменяемых расчетов, какой налог/взнос и каким налогом/сбором можно реально компенсировать, чтобы и инженерные сети развивались, и с застройщиков чиновники не собирали незаконную дань.

 Полумеры

По мнению участников рынка, должен быть единый по всей Украине механизм строительства инфраструктуры, взимания налогов с застройщиков и т. д. «В рамках децентрализации полномочия местных властей относительно определения размера и взимания паевого взноса должны быть уточнены на законодательном уровне. Идеальной моделью была бы установка Кабинетом министров Украины типового порядка взимания и использования средств, которые поступают от паевого взноса», – считает Грусевич.

Сегодня же, в виду отсутствия решения проблемы на центральном уровне, регулировать механизм с паевым участием пытаются самостоятельно на местах. В частности, киевские власти пересматривают «Порядок привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия заказчиков в развитие инфраструктуры г. Киева», в котором заказчиками выступают застройщики. Уже разработан проект решения Киевсовета об изменениях в этот порядок.

Суть изменений в следующем. Сейчас ставка паевого участия «плавающая» – максимум до 4% на жилую недвижимость и до 10% на коммерческую от сметы. В проекте изменений, во-первых, планируется установить единую ставку для жилой и коммерческой недвижимости в размере 4%. Во-вторых, – сделать ее фиксированной (без всяких «до»). В-третьих, если сейчас доля паевого участия определяется исходя из сметной стоимости, предоставленной застройщиком, то в новом порядке предлагается за базу налогообложения определить некую усредненную стоимость строительства квадратного метра недвижимости. Последняя норма как раз и является очень спорной.

«Сейчас существует устаревший Порядок начисления и учета средств, полученных от уплаты паевого участия. Более того, этот Порядок противоречит действующему законодательству. Оснований для уплаты взноса в Порядке г. Киева больше, чем в законе. Кроме того, формула исчисления паевого участия расписана на 14 страницах, с массой коэффициентов. Субъективизм платежа очень высокий. В 2015 г. с 1 кв. м новостроя собрали 80 грн. В 2016 г. сменилось руководство департамента экономики и сбор паевого участия увеличился до 350 грн. В предложенном нами Порядке абсолютно простая формула – фиксированная величина, то есть средняя стоимость строительства в г. Киеве, умноженная на количество квадратных метров и на 4%. К тому же выровнена ставка для жилой и нежилой недвижимости до 4%. При таких расчетах манипуляции невозможны. Порядок ударит по коррупционерам и недобросовестным застройщикам, поломает коррупционные схемы. Естественно, последние субъекты могут остаться недовольными», – заявила Ольга Балицкая, депутат Киевского горсовета, один из инициаторов внесения изменений в действующий порядок привлечения паевого участия для Киева.

Как рассказала Балицкая, проект Порядка разработан на время, пока не будет сделана новая экономически обоснованная модель паевого участия и его перераспределения. Разработчики надеются, что Порядок просуществует не более двух лет.

Вокруг проекта Порядка уже возник спор. Застройщики настаивают на его доработке. «Предложенный депутатами проект Порядка содержит кабальные условия для застройщиков. Депутаты пытаются изменить формулу, по которой начисляется платеж. Начисление паевого участия по предложенной ими формуле увеличит суму паевого взноса, что негативно отразится на стоимости жилья. Сейчас максимальный размер платежа для недвижимости до 4%, а будет более 4%», – говорит Грусевич.

Очевидно, данное неприятие проекта связано с тем, что себестоимость строительства жилья может отличаться в зависимости от района столицы и качества строительства.