Нужно ли отменять земельный мораторий через Конституционный суд? Вопрос c последствиями…

Народный депутат Олег Кулинич

Дискуссии вокруг отмены моратория на продажу земель сельхозназначения актуализировались после недавнего обнародования проекта меморандума об очередных требованиях Международного валютного фонда при выдаче кредита Украине. Проблема либерализации рынка земли – уже десятилетиями затянувшийся прыжок из парашюта. От того, как и когда дернуть кольцо для его раскрытия, во многом зависит дальнейший вектор социально-экономического развития нашей страны.

Hubs предлагает экономистам, политикам, финансистам, специалистам по вопросам земельного и аграрного рынков высказываться по этому поводу в формате колонок, интервью, комментариев на страницах нашего издания.

В минувшей публикации на эту тему народный депутат Сергей Лабазюк изложил свою позицию того, какие риски существуют и как их избежать при внедрении свободного обращения земель в Украине. Он предложил 4 этапа: как сделать рынок земли прозрачным и прогнозируемым.

Сейчас ряд народных депутатов намерены подать представление в Конституционный Суд относительно конституционности земельного моратория. О рисках такого решения и какие законодательные шаги надо предпринять прежде, чем отменять мораторий, в своей колонке ниже рассказывает Олег Кулинич, народный депутат, глава земельного подкомитета Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений:

На прошлой неделе автор первого в этой каденции Верховной Рады законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения, народный депутат Алексей Мушак собрал необходимые подписи для подачи обращения в Конституционный Суд относительно конституционности земельного моратория. Это своеобразный «план Б» для сторонников свободного рынка земли, которые понимают, что любой законопроект об обороте земель – и не важно, хорошо он прописан или на скорую руку – имеет сейчас сомнительные перспективы в Раде. Поэтому депутаты, которые поставили свою подпись под обращением в КСУ, ожидают возможного признания моратория неконституционным, ведь он ограничивает права собственников земельных паев по распоряжению своей собственностью.

С одной стороны, было бы хорошо получить разъяснения Конституционного Суда относительно того, может ли вообще Верховная Рада запрещать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Ибо сегодня на эту проблему существует много взглядов. Но, с другой стороны, давайте представим возможные последствия признания моратория неконституционным. И здесь мы должны акцентировать свое внимание не только на законодательных последствиях, потому что они, на самом деле, менее критичны, но и на социальных.

Ведь проблема оборота земель сельскохозяйственного назначения значительно глубже, чем представляется сторонникам скорейшей отмены моратория, которые считают, что достаточно отменить запрет, и в Украину хлынут инвестиции, а экономика получит значительный толчок для развития. В чем-то они правы, но далеко не во всем. В то же время сторонники полного и вечного запрета продажи сельскохозяйственных земель еще больше привыкли пренебрегать фактами и искажать реальность. Поэтому эти два лагеря не слышат друг друга, а, к сожалению, в таких условиях ни один консенсус не возможен.

Законодательные последствия возможной «неконституционности» земельного моратория

Давайте посмотрим, какие условия у нас установил законодатель для снятия запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель. Мораторий у нас действует до тех пор, пока не будет принят и не заработает закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

То есть, у многих сограждан сложилось впечатление, что сегодня вопрос регулирования оборота таких земель – белое пятно, которое и должен заполнить собой указанный закон об обороте. Но после детального изучения этого вопроса и предметного общения с юристами-земельщиками стает понятно, что это не так.

Процедурам отчуждения сельскохозяйственных земель посвящена у нас целая глава Земельного кодекса Украины и еще огромное количество законодательных норм. Там, в частности, содержатся положения о запрете приобретать сельскохозяйственные земли иностранцам, а также юридическим лицам-нерезидентам. В Законе Украины «Об аренде земли» присутствуют нормы, которые сохраняют право аренды земельного участка в случае его продажи и даже предоставляют преимущественное право на покупку земельного участка его арендатору.

В Гражданском и Земельном кодексах достаточно неплохо урегулировано право использования земли по договорам эмфитевзиса и суперфиция. Специальным законом урегулирована процедура отчуждения земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости. Законы Украины «О Государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определена процедура учета земельных участков и регистрации прав на них. То есть, вопрос оборота земель сельскохозяйственного назначения уже в значительной степени урегулирован на законодательном уровне.

У кого-то может возникнуть вопрос – зачем тогда вообще нужен закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и что там писать? Дублировать положения существующих законов? Если посмотреть все законопроекты на тему оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые были написаны в течение более чем десяти лет, то львиная доля их текста – это действительно дублирование существующих норм.

Я уже неоднократно высказывал мнение, что нам нужно устранить те проблемы и нестыковки, которые существуют в настоящее время в земельном законодательстве (например, вопросы коллективной собственности, вопросы консолидации), и тогда проблема оборота земель решится сама по себе, потому что законодательная база будет к этому полностью готова.

В то же время, есть такая вещь, как правовая определенность. Это – принцип, придерживаться которого необходимо при принятии любых нормативно-правовых актов. Законодатель, временно ограничивая определенное право, должен установить четкие и однозначные условия, при наступлении которых ограничения должны быть сняты.

В нашем случае таким условием является принятие закона об обороте земель, в котором, по большому счету, особой необходимости нет. Тем не менее, сейчас ни один владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения не знает, когда именно он сможет продать свой земельный участок. И правовой определенности здесь нет. Поэтому Конституционному Суду есть над чем работать. Надеюсь, что конституционное представление будет принято к производству, рассмотрено, и в результате мы получим профессиональный вывод. Но это – взгляд на эту проблему с юридической точки зрения, без учета последствий возможного положительного решения Конституционного Суда Украины. Теперь предлагаю посмотреть на это с другой точки зрения.

Социальные последствия возможной «неконституционности» земельного моратория

Что же произойдет, если Конституционный Суд признает «мораторные» положения Земельного кодекса Украины неконституционными. Это означает, что сразу после принятия этого решения запрет на куплю-продажу, иное отчуждение, изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения будет снят. И рынок сельскохозяйственных земель заработает по правилам, установленным действующим законодательством.

Сельскохозяйственные земли смогут без ограничения площади приобретать граждане Украины и украинские юридические лица. Но что мы вообще хотим увидеть после завершения земельной реформы в Украине? Пожалуй – эффективное землепользование, развитую аграрную отрасль, а главное – богатое село с крепким средним классом и отсутствием проблем с занятостью?

С последним сейчас у нас большие проблемы. Сегодня сельская местность держится на малых и средних сельхозпредприятиях. Именно они обеспечивают поддержку социальной сферы, именно они дают хоть какую-то занятость.

Ситуация для этих предприятий сейчас не самая лучшая. Общий экономический кризис, постоянное повышение уровня налогообложения приводит к тому, что оборотных средств не хватает даже для хозяйственной деятельности. Не говоря уже о выкупе арендованной земли. А тот уровень кредитных ставок, которые предлагают отечественные банки, тоже оптимизма не вызывает. Тем более, что малые и средние фермеры зачастую не имеют возможности предоставить банку ликвидное залоговое имущество, под которое финучреждение выдало бы такой кредит. Животноводческих комплексов практически нет, а сельхозтехника – устаревшая.

Если земли не купят нынешние арендаторы, поскольку они не имеют денег, то их могут купить те, у кого эти средства есть. Например, крупные иностранные компании (через аффилированные с ними украинские юридические лица).

Будут ли они вкладывать деньги в поддержку сельской местности? Не уверен. Когда речь идет об аренде, арендатор вынужден это делать для того, чтобы удержать арендодателя. Но зачем это делать тогда, когда земля выкуплена? Особенно, когда в руках одного человека могут оказаться десятки тысяч гектаров.

Тут же стоит и проблема занятости – ведь процесс работы крупных компаний более автоматизирован, чем у небольших фермерских хозяйств. Некоторые небольшие агропредприятия специально сохраняют в своей структуре неприбыльное животноводство, чтобы круглый год обеспечивать работой местное население, которое сдает им в аренду паи. Соответственно, и так высокий процент безработицы на селе может еще больше увеличится из-за окончательного вытеснения небольших фермерских хозяйств на задворки аграрной промышленности.

В этом, наверное, и заключается главная причина существования моратория. Государство до сих пор не придумало механизм, который позволит в условиях свободной продажи земли спасти село. А этим механизмом должны стать различные программы поддержки малого и среднего агропроизводителя, не просто закрепленные на бумаге, а внедренные в реальности. Поскольку в реальности эти программы пока не заработали, то собственники местных агропредприятий и фермеры активно выступают против рынка земли, ведь они видят в нем опасность для экономического будущего своих хозяйств. А поскольку именно собственники этих агропредприятий, которые в свое время зачастую были председателями колхозов, на базе которых и возникли их предприятия, формируют общественное мнение на селе, то и рынок земли кое-где воспринимается «в штыки», как нечто чуть ли не преступное и святотатственное.

Но этим негатив от снятия моратория не ограничивается. В частности, мы непременно получим огромную проблему с отсутствием действенного механизма консолидации. Выкуп земельных участков, расположенных посреди массива (поля), и попытки использовать их отдельно могут заблокировать деятельность по использованию остальной части поля. В связи с этим уровень рейдерства (и так высокий) подскочит у нас очень существенно. И подчеркиваю, это будет касаться почти всех земельных массивов в Украине.

Поэтому я не считаю, что конституционное представление – это тот путь, которым мы должны идти. Проблему моратория нужно решать, но к ее решению нужно подходить максимально взвешенно, а не просто ставить себе самоцель отменить мораторий в любой способ. Вместо этого, я с коллегами работаю над законодательством, которые должно минимизировать изложенные выше риски. Надеюсь, что в ближайшее время смогу представить обществу результаты этой работы.

_{Публикации в разделе Дискуссии в формате «Колонка» отображают мнение исключительно автора текста, указанного в начале статьи. Позиция автора колонки может не совпадать с точкой зрения редакции Hubs. Издание оставляет за собой право публиковать мнение других авторов по изложенным в данной статье темам.}