Потенциальные покупатели пока взвешивают риски такой покупки
С 5 октября арестованные государственной исполнительной службой земельные участки начали продавать через государственную систему СЕТАМ (Система электронных торгов арестованным имуществом). Это стало возможным благодаря Закону «Об исполнительном производстве» (№1404-19), который Верховная Рада приняла 2 июня этого года. Соответствующие изменения также были внесены в Земельный кодекс (статья 135).
«Как только закон вступил в силу, у нас открылось новое направление деятельности. Все земельные участки, арестованные государственными исполнителями, могут быть выставлены на продажу. Исключение составляют только земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся под мораторием», – пояснил гендиректор ГП «СЕТАМ» Виктор Вишнев.
Ранее эти земли никто не мог реализовать, поскольку процедура, определенная законом, была слишком сложной, — уверяет чиновник. «Она требовала присутствия практически всего отделения Государственной исполнительной службы во время торгов, проведения торгов в месте нахождения участка, что практически делало реализацию невозможной. Мы предложили перевести эти торги в электронную форму», – рассказывает он.
В СЕТАМ добавляют, что ранее на месте проведения аукциона также должны были присутствовать одновременно нотариус, госрегистратор и госисполнитель с возможностью их доступа к необходимым реестрам. Сразу после окончания торгов следовало подписать договора купли-продажи. Подписывать его должен был, в том числе, и госисполнитель, хотя полномочия на подписание им каких-либо договоров не предусмотрены ни Законом «Об исполнительном производстве», ни соответствующими подзаконными нормативно-правовыми актами.
Теперь на сайте СЕТАМ будут указаны параметры, кадастровые номера участков и прочая информация, чтобы потенциальные покупатели могли легко их найти и принять участие в аукционах. Первые аукционы ожидаются уже до конца октября. Пока же исполнители проводят соответствующие процедуры и готовят пакеты документов.
Потенциальные покупатели
По словам Вишнева, СЕТАМ уже провел переговоры с банками, которые являются основными собственниками арестованных земельных участков. Он предложил им вновь обратиться в Государственную исполнительную службу за взысканием участков, — после описания и оценки эта земля может быть выставлена на продажу.
На сегодня только по одному Киеву наберется около 300 арестованных участков, — сообщил гендиректор ГП «СЕТАМ». По его мнению, в первую очередь они будут интересны застройщикам. Впрочем, некоторые участки могут заинтересовать и обычных граждан. «Земли сельхозназначения не будут выставляться, но обычные огороды, предназначенные для ведения личного сельского хозяйствования, под мораторий не попадают и могут быть арестованы и проданы», – пояснил Вишнев Hubs.
Елена Шуляк, руководитель сектора «Строительство» Офиса эффективного регулирования BRDO также отмечает, что спрос на арестованные земельные участки есть. Во всяком случае под строительство жилья в Киеве и Киевской области. Причем интерес есть к участкам разной площади.
«Известно, что с 1 января 2015 года невозможно отводить земельные участки под новое строительство или проводить смену целевого назначения на выполнение строительных работ в случае отсутствия детальных планов территорий или зонинга. С другой стороны, территория Киева обеспечена такой документацией примерно на 15%. Эти ограничения привели к тому, что на земельные аукционы практически не выставляются участки под строительство. Участки же, которые были отведены ранее и имеют правильное целевое назначение, уже активно используются застройщиками», – говорит Шуляк.
Таким образом, по ее словам, спрос на участки есть, а предложение ограничено. «Возможность продажи арестованных земельных участков через СЕТАМ, конечно при условии того, что будут выставлены ликвидные участки с неплохим расположением и доступом к коммуникациям, позволит выйти на рынок новым проектам», – уверенна Шуляк.
Директор City Development Solutions Ярослава Чапко также считает, что то, насколько большим будет спрос на арестованные участки, зависит от того, что они из себя представляют.
«Застройщикам потребуется время на то, чтобы их посмотреть и оценить, стоит ли за них бороться. Здесь также могут быть определенные риски, так что еще нужно понять, какие вероятные судебные издержки могут ждать покупателя в будущем. В любом случае на изучение исходных материалов для участия в торгах у застройщиков уйдет не менее двух недель, а то и больше, поэтому более четко спрос можно будет ощутить уже в следующем месяце», – прогнозирует она.
Юридические риски
В свою очередь, директор международной юридической компании Kodex Станислав Климов считает, что возможность продавать землю должников – это позитивный фактор. «Многие должники имеют в собственности только земельные участки, и до этого времени взыскатели по таким производствам не могли удовлетворить свои требования. Несмотря на то, что система СЕТАМ заработала не так давно, она существенно облегчила порядок реализации арестованного имущества», – прокомментировал он Hubs.
Что касается возможных рисков при приобретении земли через СЕТАМ, то, по словам юриста, они такие же, как и при покупке других объектов в процедуре принудительной реализации имущества должников – это возможность обжалования должником процедуры передачи имущества на торги, а также самой процедуры их проведения.
«Для того, чтобы избежать подобных рисков, желательно тщательно анализировать каждый этап исполнительного производства в каждом конкретном случае: чтобы велось исполнительное производство, по которому участок выставлен на продажу, и были правильно (с точки зрения закона) соблюдены процедуры подготовки к реализации», – уточнил Климов.
В СЕТАМ уверяют, что теперь законодательство стало более четким. Так, в новом законе предусмотрена норма, которая четко говорит, что оценка имущества должна быть действительна на момент передачи на реализацию. Ранее же должники старались исками и жалобами блокировать реализацию, поскольку срок ее действия составлял шесть месяцев, и она должна быть действительной в день торгов. Так что часто госисполнителю приходилось проводить оценку заново и снова выставлять имущество на торги.
Впрочем, юристы обращают внимание, что процедура обращения взыскания на земельный участок и процесс его принудительной продажи урегулированы недостаточно.
По словам адвоката, руководителя практики конфликтов и споров Juscutum Антона Куца, в статье 135 Земельного кодекса они прописаны одной строкой: «Обращение взыскания на земельные участки или права на них (аренды, суперфиции, эмфитевзиса) осуществляется государственным исполнителем, частным исполнителем при исполнении решений, которые подлежат принудительному исполнению в порядке, установленном Законом Украины «Об исполнительном производстве».
«В законе об исполнительном производстве не выписан четкий механизм продаж именно земельных участков. Есть общая норма 61 статьи ЗУ по реализации имущества, на которое обращено взыскание. Но нет особенностей продажи земли с электронных торгов. Указано, что порядок проведения электронных торгов будет устанавливать Минюст», – добавляет юрист.
В целом, по его словам, как и по любой новой процедуре, которая вводится у нас в стране, здесь также есть много вопросов. И ответы на них получают уже во время действия норм: путем выдачи разъяснений, изменений в законодательство, а иногда и посредством судебной практики.
