Проблемные застройщики пускаются в финансовые авантюры

Прошедший 2015 год стал худшим для операторов рынка недвижимости за все время независимости Украины. Таково мнение экспертов рынка недвижимости.

Долгое пике

Согласно статистики сделок в Киеве и Киевской области компании SV Development, в 2015-м продажи квартир на первичном рынке упали в 2,2 раза, на вторичном — на 27%, в сегменте частных домов — в 1,5 раза (см. детальные данные в таблице «Количество сделок на рынке недвижимости Киева и Киевской области 2014-2015 гг»).

«Количество сделок на рынке минимальное. Практически во всех сегментах («эконом», «бизнес», «элит», «де-люкс») ситуация такая: чем жилье дороже, тем меньше покупают. 80% сделок приходится на нижний порог сегмента», — рассказывает Сергей Костецкий, директор по маркетингу компании SV Development. По оценкам аналитиков, сейчас доля «эконом-сегмента» (до $80 тыс. за квартиру) составляет 79%, «бизнес-класса» (от $80 до 150 тыс. за квартиру) —13%, «элит» (от $150 до 300 тыс. за квартиру) — 6%, а сегмента «де-люкс» (от $300 тыс. за квартиру) — и вовсе 2%.

В то же время на рынке утверждают, что цены на новостройки сейчас минимально возможные, и снижаться им некуда. Напомним, что в 2015 г. застройщики подняли цены на 31,3%, после чего в декабре средняя стоимость 1 кв. м. на «первичке» выросла до 22,7 тыс. грн. Среди причин подорожания — нестабильный валютный курс, увеличение себестоимости строительства, низкая покупательская активность, проблемы с вводом в эксплуатацию и т.д.

«В прошлом году, чтобы стимулировать спрос, строительные компании сократили свою прибыль до минимума. Но застройщики зависят от курса валют, поскольку часть отделочных материалов импортируется. И если гривна девальвирует, то застройщики вынуждены повышать цены на недвижимость», — говорит Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone».

Девальвация гривны и инфляция в 2016 году вряд ли остановятся, поэтому эксперты и застройщики обещают дальнейшее повышение цен на «первичку». «Рост цен на жилье в нынешнем году, скорей всего, продолжится. Говорить насколько и какими темпами пока рано, ведь многое зависит от валютного курса. Но в любом случае цены на стройматериалы и энергоносители падать не будут, скорей — расти. Поэтому не упадет и цена квадратного метра. Строители прекрасно понимают всю сложность нынешней ситуации и продолжат привлекать потенциального покупателя различными скидками и акциями. Но и тут их возможности не безграничны, ведь никто не станет работать себе в убыток», — считает Максим Микитась, президент Украинской государственной строительной корпорации «Укрбуд».

Участники рынка считают, что в 2016 г. украинцы будут решать свои жилищные проблемы в основном за счет вторичного рынка. Вторичное жилье в гривне дорожает медленнее, чем «первичка». По данным ИАП «Столичная недвижимость», в декабре 2015 г. средняя стоимость выставленных на продажу на вторичном рынке квартир составила 34,9 тыс. грн/кв. м (или $1483). Это на 25,7% дороже, чем в 2014 году. Но в долларах цены продолжают падать — за год они просели на 15,5%. Более того, операторы прогнозируют очередное снижение цен на «вторичку». «Если в 2016 году сделок на вторичном рынке станет меньше, то эта недвижимость подешевеет еще на 10-15% до конца года», — говорит Шостя.

«Плохой» бизнес

По словам г-на Костецкого, сегодня большинство отечественных застройщиков работает с маржой около 30%. Хотя в лучшие времена она составляла все 100%. Впрочем, в Европе маржа строительного бизнеса составляет именно 30%. Но при этом, как объясняют операторы, в Европе, в отличии от Украины, нет инфляции 43%.

Кроме того, некоторые эксперты уверяют, что сегодня не распродается около 60% квартир введенных в эксплуатацию домов. «Ситуация, когда дом вводится в эксплуатацию, а квартиры 1,5-2 года не выкупаются, стала нормой для рынка», — говорит Костецкий.

Хотя есть и альтернативное мнение. Дмитрий Шостя утверждает, что в «эконом-сегменте», когда продажи начинаются уже на «этапе котлована», до момента сдачи дома в эксплуатацию распродается 80-90% квартир. А в течение 1,5-2-х лет — уже оставшиеся 10-20%.

Однако, как утверждает Костецкий, сегодня такими темпами могут продавать лишь те, кто устанавливает цены ниже рыночных и работает с рентабельностью менее 20%. Но таких застройщиков темпы продаж мало радуют из-за сочетания низкой рентабельности и высоких рисков.

Также эксперты отмечают, что сейчас 99% объектов сдаются в эксплуатацию значительно позже, чем предполагалось. Такие задержки, помимо массы технических проблем, связывают с недостатком финансирования у застройщиков.

Новые «пирамиды»

Однако, несмотря на общий экономический спад и катастрофическое падение продаж недвижимости, например, на рынке Киева много новых объектов. Поэтому возникает резонный вопрос: на какие средства все это строится?

Многие состоятельные иностранные инвесторы ушли с украинского рынка, а те, что остались, дают деньги только своим «дочкам»-застройщикам. Но и здесь иностранцы не спешат вкладывать, опять-таки, из-за низкого спроса, роста себестоимости строительства, а также из-за потерь при обмене валют.

Также на строительном рынке есть проблемы с банковскими кредитами. Из-за высоких процентов банки выдают их только на короткий срок — до 1 года, и только незначительные суммы — $200-300 тыс. Многоэтажку на эти деньги не построишь.

В добавок к этому покупатели-«физики» перестали брать ипотечные кредиты. Если изредка кто-то и возьмет такой, то тоже на срок до 1 года и на сумму не более $10 тыс. Яркой иллюстрацией к состоянию рынка ипотечного кредитования в Украине может служить сообщение на сайте «Креди Агриколь банк» в разделе «ипотека». Там написано так: «Просим прощения, однако сегодня в Украине ипотеку брать совершенно нецелесообразно. Проценты доходят до 60% годовых. Оно Вам надо? Как только экономическая ситуация улучшится, обещаем сразу же разместить самые лучшие предложения по ипотечному кредитованию в Киеве». И наконец, застройщики не могут снизить цены, чтобы привлечь покупателей.

Однако, как выяснилось, некоторые застройщики все же нашли выход из этой патовой ситуации. Правда, весьма сомнительный. Чтобы закончить уже начавшееся строительство, они начинают новое, деньги с которого полностью переправляют на «старый» объект. При этом, как считают на рынке, тут нельзя с уверенностью говорить об умышленных аферах. «Нельзя сказать, что у застройщиков есть злой умысел. Просто они надеются, что все будет хорошо», — говорит Сергей Костецкий.

Чтобы вычислить застройщиков, которые, находясь на грани банкротства, прибегают к подобным схемам, эксперты рекомендуют следить за тем, как строятся их объекты. Если стройка сильно замедлилась, покупателей это должно насторожить. «Работы на строительной площадке резко замедляются, на объекте практически не видно строителей. Застройщик демпингует и предлагает квартиры по цене гораздо ниже среднерыночной», —  рассказывает Дмитрий Шостя. Также эксперты советуют просматривать форумы, где покупатели делятся впечатлениями о застройщиках.

Эксперты считают, что от банкротства не застрахованы ни крупные, ни мелкие застройщики. Просто, чем у застройщика больше домов, тем большим будет скандал после его разорения.

Зато «крупняки» уверены, что у них проблем не будет. «Более половины наших квартир продано до момента ввода в эксплуатацию, — говорят в пресс-службе «Киевгорстроя». — Если на рынке и будут проблемы, то точно не у нас. У нашей компании 60-летняя история. Нам доверяют. Сегодня у «Киевгорстроя» около 50 стройплощадок. Проблемы возможны у компаний, которые строят 1-2 объекта».

Президент «Укрбуда»Максим Микитась добавляет: «На мой взгляд, больше всех защищен покупатель, который инвестирует в жилье компаний — лидеров рынка. У них гораздо больший запас прочности, возможность за счет больших объемов добиваться удешевления себестоимости квадратного метра. Жестко контролировать расходы позволяет и замкнутый цикл строительства, как это организовано, например, у нас».

Перспективы на 2016-й

Сергей Костецкий считает, что 2016 год станет своеобразным индикатором рынка недвижимости. Если валюта будет стабильной, коммунальные платежи останутся на нынешнем уровне, не будут увеличиваться налоги, то в 2017-м можно ожидать увеличения количества сделок и реального роста цен на первичную недвижимость. В противном случае менее удачливые застройщики в 2016 г. сильно замедлят свои стройки, а то и «заморозят» вовсе. «Этот год будет сложным для строительных компаний, поскольку существенного роста спроса не произойдет. Предложение на рынке недвижимости также сократится: не менее 30% новых проектов строительные компании так и не начали, поскольку не могут спрогнозировать ситуацию на рынке даже на год вперед. Риск появления новых «Элита-Центров» высокий», — считает Дмитрий Шостя.

В свою очередь Максим Микитась уверен, что в 2016-м на плаву останутся лишь крупные системные застройщики, не злоупотребляющие валютными кредитами. «Думаю, массового «замораживания» объектов, как в 2008-м, скорее всего уже не будет. Тем не менее, клиентам следует быть внимательнее при выборе застройщика, а властям — думать, как не допустить, чтобы число долгостроев увеличилось. Их в одной столице уже под сотню», — сказал он.