Комфортное жилье в новостройках: большая доля квартир не соответствует заявленному классу (ОБЗОР)

По данным застройщиков, около 47% украинских покупателей ищут жилье класса «комфорт» и выше. Hubs проанализировал, насколько инфраструктура и планировка новостроек соответствуют заявленным классам, и сколько стоит по-настоящему комфортная квартира европейского образца.

 Запрос на уют

Мы нашли более четырех тысяч предложений от застройщиков на сайте бесплатных объявлений о недвижимости в Украине: 5% от их количества составили квартиры эконом-класса, 20% – бизнес-класса, 10% – элитные, 65% – комфорт.

 Статистика продаж показывает – интерес инвесторов к престижному жилью постепенно растет. Украинцы все чаще ищут дома из качественных материалов с продуманной инфраструктурой, смарт-технологиями, высоким уровнем безопасности и сервиса. Философия покупателей такова: купив квартиру в комфортном доме, не нужно переживать о том, далеко ли находится детский сад и школа, есть ли свободные места на парковке, и где приятно погулять после рабочего дня.

Эксперты рынка недвижимости отмечают: застройщики все больше внимания уделяют развитию внутренней инфраструктуры ЖК и уровню их безопасности. При этом, планировки становятся более просторными даже в жилье эконом-класса. В 2018 г., по сравнению с 2017 г., средняя площадь квартир на первичном рынке выросла от 78 до 87 кв. м. В последние годы также наблюдается общий рост жилищного строительства.

Одновременно с этим государственная политика стимулирует застройщиков повышать уровень комфортности нового жилья. В частности, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства «подтягивают» устаревшие строительные нормы к европейскому образцу. В прошлом году утвердили 13 новых ДБН, в этом году – 22.

«Цель обновления ДБН – это безопасность и комфорт людей. И для обеспечения их надлежащего уровня, нормы требуют постоянного пересмотра, ведь с каждым годом в строительстве появляются новые технологии и современные решения», – говорит профильный замминистра Лев Парцхаладзе.

Сколько же стоят квартиры такого уровня?

 Комфортные квартиры

«Комфорт-класс» – это относительно недорогое жилье с более высоким уровнем комфорта, чем дома «эконом-класс». Такие дома строят в спальных районах в 5-10-ти минутах ходьбы от школы, детского сада, супермаркета, парка, больницы; рядом с домом должна находится станция метро либо же остановка другого общественного транспорта.

Во дворе комфорт-дома должны быть игровая площадка для дошкольников и подростков, и развитая инфраструктура для приятного времяпрепровождения взрослых: спортивные уличные тренажеры, поле для мини-футбола или баскетбола, столы для настольного тенниса, теннисный корт. Также у дома должен быть свой паркинг или гаражный кооператив из расчета 40 паркомест на 100 квартир.

В доме должен быть консьерж и домофон, а площадь квартиры – не менее 40 кв. м. При этом, обязательно наличие балкона или лоджии.

Так выглядит планировка квартиры класса «комфорт»

Согласно нашему мониторингу объявлений, только 65% квартир соответствуют данным параметрам: имеют площадь более 40 кв. м и кухню площадью от 10 кв. м. То есть, украинские застройщики, употребляя слово «комфорт» иногда имеют ввиду маленькую квартиру.

В домах, которые полностью соответствуют критериям класса «комфорт», стоимость однокомнатных квартир площадью от 40 кв. м составляет от 330 до 870 тыс. грн; двухкомнатных квартир площадью от 60 кв. м. – от 520 тыс. грн до 1,3 млн грн; трехкомнатных квартир – от 690 тыс. грн до 1,6 млн. грн.

 Бизнес-класс

Здание домов «бизнес-класса» выполняют не по типовому, а по индивидуальному проекту. Поэтому квартиры в таких домах имеют необычные планировки, с большими окнами. Все коммуникации (телефон, интернет, проводка) выполнены очень качественно. Помимо развитой придомовой инфраструктуры также важно, чтобы дворовая территория находилась под охраной. Под каждую квартиру построено одно парковочное место.

Средняя площадь однокомнатной квартиры в таком доме – 55 кв. м, двухкомнатной – 81 кв. м, трехкомнатной – 117 кв. м. При этом кухня должна иметь площадь 12 кв. м и больше, а высота потолков – 2,8-3 м. В процессе нашего мониторинга мы обнаружили лишь 10% объявлений из рубрики «бизнес-класс», которые соответствуют заявленным критериям.

В этом сегменте рынка покупатели больше всего интересуются однокомнатными квартирами площадью до 60 кв. м (их стоимость составляет 1,5-2,9 млн грн.) и квартиры площадью 100-130 кв. м с несколькими спальнями (их продают по цене 1,4-5,6 млн грн.).

 Элитное жилье

Элитные дома оборудованы новейшей техникой и смарт-технологиями: здесь есть центральное кондиционирование, теплые полы, автономные тепловые пункты, качественные фильтры очистки воды, бесшумные лифты. Дом имеет собственную службу охраны и оснащен сетью видеокамер для ведения наблюдения.

Инфраструктура элитных домов включает сады с беседками и фонтанами, собственный фитнес-клуб и уличные спортивные сооружения, а также салоны красоты, магазины, детские сады; кроме собственной, должна быть гостевая парковка.

Жилье в элитном доме не может иметь площадь менее 60 кв. м, а площадь кухни – не менее 20 кв. м. В квартирах потолки имеют высоту не менее трех метров, а окна – панорамные, с рамами из твердых пород дерева.

Но однокомнатных квартир с такими параметрами – единицы. Продают их по цене 3-4 млн грн.

Наш мониторинг объявлений о продаже показал, что половина предлагаемых квартир в сегменте «элит» имеет площадь до 55 кв. м.

Эксперты рынка недвижимости отмечают: в первую очередь покупателей интересуют квартиры площадью от 150 кв. м с несколькими спальнями и санузлами, гостиной с красивым видом из окна и просторной гардеробной. Но таких предложений немного. К примеру, трехкомнатную квартиру в Одессе с видом на море площадью 143 кв. м с двумя санузлами, закрытой территорией и гостевым паркингом продают за 9,7 млн грн. Такая же квартира в Киеве с видом на Днепр – за 10 млн грн.

Проанализировав цены на жилье в разных сегментах, мы видим, что часто цена квадратного метра существенно завышена или занижена для данного класса жилого комплекса. В некоторых регионах Украины разница между стоимостью квадратного метра разных классов жилья составляет даже меньше 5%. Поэтому следует тщательно анализировать предложения (в цифровую эпоху это можно делать легко). Внимательные покупатели от этого только выиграют, купив за меньшую сумму более комфортную квартиру.