Харьковский риелтор: Рынок коммерческой недвижимости в Харькове умер

В Харькове подорожали наиболее продаваемые и востребованные на отечественном рынке недвижимости однокомнатные квартиры, причем – самый дешевый их вариант. И причина этого, как считает глава экспертного совета Гильдии риелторов Украины, директор харьковского агентства недвижимости «Город» Сергей Шкилев, вовсе не в дефиците жилья и не в увеличении доходов населения. По его мнению, начало работать отложенное предложение. Эксперт также рассказал Hubs о том, удалось ли рынку недвижимости выстоять в экономическом кризисе и какие сегменты просели больше всего.– Как харьковский рынок недвижимости реагирует на нынешние экономические реалии? Можно ли говорить об итогах работы первых двух месяцев 2016 г. по сравнению с предыдущим?– Кризис в Украине длится не первый год, он начался еще в 2008 г. Но уже в 2009-м в Харькове ситуация почти восстановилась и была лучше, чем в других городах Украины. Поэтому вторую половину 2014 г. я бы назвал второй волной кризиса на рынке недвижимости. Это связано с войной.Но мы снова выстояли, сейчас активность на рынке недвижимости есть. Хотя год начался непросто: январь по продаже квартир был самым плохим за последние 20 лет. Рынок просто стал, продажи уменьшились вдвое. Объяснить это невозможно.Конечно, есть традиционные периоды затишья, в их числе – новогодние праздники до 14 января. Но в этом году полный штиль длился до начала февраля. Возможно, люди ничего не покупали, ожидая, что цены снизятся еще больше. И так было во всех агентствах недвижимости Харькова.Но в феврале ситуация вернулась в нормальное русло. И уже сейчас, сравнивая два месяца с аналогичным периодом прошлого и позапрошлого годов, мы говорим о восстановлении и даже большей активности на рынке.В целом состояние дел в Харькове отличается от других городов Украины. У нас рынок недвижимости работает немного по-другому – риелторы более организованные, у нас общие правила игры. Поэтому любые спады переживаем с меньшими потерями.– Что касается аренды квартир, не было ли дефицита в связи с большим количеством вынужденных переселенцев? Ведь в харьковский регион, по данным международных организаций, приехали более 300 тыс. жителей Донбасса.  – Вынужденные переселенцы массово к нам уже не едут. Но даже в прошлом году большого наплыва переселенцев в агентствах не было. Те, которые обращались, выбирали преимущественно самое дешевое. Например, снимали одну квартиру на 8 человек. То есть денег было мало, а разместиться людям надо.О фактах, когда солидные агентства недвижимости пытались заработать больше на чужой беде, я не знаю. Более того, по отзывам коллег могу сказать, что некоторые переселенцы, приехавшие с Донбасса, — народ своеобразный. Для нас и для клиента стало шоком, когда начались повальная неуплата и скандалы. Одно время сами клиенты отказывались сдавать им жилье. Поэтому нам приходилось, когда знакомые просили помочь, брать на себя гарантии, что в случае чего мы решаем все вопросы.– На какой период в Харькове приходится пик спроса на аренду жилья?– Специфика Харькова заключается в том, что у нас пик спроса приходится на сентябрь, все-таки город студенческий. Поэтому с августа начинается рост цен, нехватка квартир и прочее. Сейчас все спокойно.По структуре спроса на аренду жилья могу сказать, что такой критерий, как район, — уже в прошлом. Главное – инфраструктура, близость к метро. Исключение – некоторые студенты, когда их родители выбирают квартиры в так называемом золотом треугольнике, центре Харькова с большим количеством вузов. В плане метража традиционно наиболее желанны однушки и двушки.– Каков порядок цен на аренду жилья в Харькове?– Гостинка среднего уровня в Харькове обойдется 2,5 тыс. грн, 1-комнатная квартира – 3,5 тыс. грн, 2-комнатная – 4,5 тыс. грн. Это та цена, за которую люди готовы брать. В сентябре цены чуть повышаются на 10-20%, к лету – на столько же падают. Единственное, что влияет на аренду, это стоимость коммуналки, ведь коммунальные платежи частично включены в стоимость квартир. Но это — незначительный рост цены и даже немного отстающий.– А средняя цена на аренду коммерческой недвижимости?– Если говорить о коммерческой недвижимости, то стоимость аренды в гривневом эквиваленте осталась такой же, как была при курсе доллара 8 грн. Между тем сейчас доллар стоит уже больше 25 грн. То есть получается: аренда уменьшилась в 3,5 раза в долларовом эквиваленте. У нас таких цен, как в Киеве, нет. 100 грн за кв. м – это хорошо, это 4 доллара, раньше это было $25.– Что происходит с продажами? В какие квартиры харьковчане готовы вкладывать свои кровные? Пользуются ли спросом новостройки?– В среднем в Харькове в день выставляется 80-100 квартир на продажу, спрос – чуть меньше. Если говорить о наиболее популярных вариантах, одно- и двухкомнатных квартирах, то этот сегмент рынка поделился на три составляющие. Я поясню, о чем речь. Так, средняя цена на однушку – $20-25 тыс. В эту категорию попадают еще два раздела: дешевые – $18-21 тыс. и дорогие – $30-35 тыс. Так вот, в последние два-три месяца дешевый сегмент подорожал до $20-22 тыс. Он вырос в цене и сейчас более всего востребован. По моему мнению, причина такого подорожания — в отложенном спросе, который был очень большим в 2014-2015 гг. С середины прошлого года рынок оживился. Раньше боялись покупать в Харькове из-за риска вторжения России, сейчас поверили, что этого не будет. Поэтому цены немного поднялись. Вот такой парадокс: вроде денег у людей нет, но отложенный спрос это компенсирует. Это относится и к «элитке». Люди, которые не знали, останутся ли жить в этой стране, решили: «Вроде все нормально, остаемся».Новострой существенно не влияет на рынок недвижимости, в Харькове мало строят, тем более – в нормальных местах. Единственное, хотел бы сказать о новшестве.– Каком именно?– Сейчас квартиры покупают на нулевом цикле, чтобы потом продать на 3-4 тысячи дороже, либо сделать ремонт и продавать еще дороже. Этим занимаются частные лица, для которых это — бизнес. Фирм, специализирующихся на подобном, нет, потому что тогда нужно будет платить налоги. А частное лицо может скупать сколько угодно, причем даже не квартирами, а паями и точно так продавать, чтобы не платить налоги. Это так называемые быстрые деньги. Чтобы получить участок, надо два-три года и кучу денег, а так можно купить участок и строить.Еще одна новая тенденция в Харькове – думаю, что она будет развиваться по всей Украине – это постройка бюджетных, малогабаритных квартир (17 кв.м, 18 кв.м, 21 кв.м). Грубо говоря, это гостинки с красивым фасадом и входом.– Спрос на коммерческую недвижимость – один из индикаторов деловой активности и экономического развития. Что происходит с ним?– Рынок коммерческой недвижимости умер еще в 2008-2009 гг. С тех пор этот сегмент не пользуется спросом. Цены упали донельзя, они смешные. Если раньше на продаже цена квадратного метра на Сумской в центре  Харькова была $10 тыс., потом возникли цены порядка $5 тыс., то теперь $1200 считается хорошей ценой. Объектов много, желающих купить мало. Почему так происходит – понятно. Харьков был «заточен» на торговлю с Россией, мы были привлекательны своим пограничным статусом, который позволял развивать торговлю. Если раньше к супермаркету или пивбару не подойдешь – везде россияне, то сейчас они верят байкам про то, что тут везде бандеровцы, которые отлавливают русских и распинают детей. Хотя винить во всем войну нельзя: при грамотном руководстве страной ситуация могла бы быть лучше. Понимаете, если бы я, как бизнесмен, работал так, как наше правительство, то я ел бы на мусорке.– На ваш взгляд, какой помощи от власти рынок недвижимости ждет прежде всего? Или тут работает традиционное – главное, чтоб не мешали?– Это стандартные правила игры, действующие в цивилизованных странах, придумывать ничего не нужно. Алгоритм тоже сложностью не отличается: есть генплан застройки города, и когда застройщик начинает строиться, он не выбивает землю, за которую надо заплатить, потом – чтобы провести коммуникации, снова выбить и заплатить. Должно быть все проще: есть участок с четким целевым назначением, к нему уже подведены коммуникации. Нужно убрать махновщину, когда несколько людей решают, что ты будешь строить. Я не знаю, принят ли генплан в Харькове, если да – это не ощущается. Если есть план, предложения для инвесторов, почему они не выставлены?В то же время, в случае прозрачных правил игры к нам придут инвестиции. Чтобы оживить рынок недвижимости, сюда нужно влить деньги. Ипотека у нас не работает, под нынешний процент может брать только сумасшедший.Для примера могу привести Белгород с программой «Жилье в пригороде». Там простейшая программа: берется поле, делается проект, подводятся коммуникации к участкам. Дают кредит под 3% годовых, участок – бесплатно, построить нужно за два года. Условие – продавать  нельзя 10 лет. Кредита хватает только на то, чтобы вывести коробку. Впоследствии коммунальные предприятия зарабатывают на обслуживании этой территории. Как следствие, на 30-40 км возле Белгорода все застроено. Это и есть пример развития рынка недвижимости.

к