Жертвы ипотеки

Что делать с валютными кредитами на покупку жилья, взятыми еще до 2009 года

Евгений Плотица, банкир

Евгений Плотица, банкир

В 2004 году австрийская Raiffeisen покупала банк «Аваль», ее эксперты приехали оценивать бизнес. Как-то они задали очень «смешной» на то время вопрос: «Как часто банк переоценивает залоги?» Наши банкиры переглянулись между собой и растерянно ответили, что этого не делают – цена на недвижимость в Украине постоянно растет. Австрийцы пожали плечами и бросили в ответ краткое: «Это временно».

Шел сентябрь 2008. Мы с женой и друзьями пили чай, разговор зашел о банках и последствиях кризиса. «Через полгода эта стройка, скорее всего, остановится и, судя по степени готовности, навсегда», – указал я на площадку за окном. Несмотря на позднее время, там вовсю кипела работа. Беседа быстро умолкла, друзья спешно ушли. Жена сказала, что они не поняли мою «шутку». Друзья платили ипотеку и не хотели верить, что скоро их квартира не будет стоить и половины заемных денег. А платить надо было еще 10 лет.

Тогда, осенью 2008 года, ни правительство, ни клиенты, ни банки не были готовы к тому, что ипотечный пузырь лопнет. Хотя это было очевидно – США уже год как лихорадило. Кризис добрался до Украины. Остановка строительной отрасли привела к падению ВВП, потом в совокупности с другими факторами — и к падению доходов населения. Остановка инвестиций повлекла к снижению поступлений валюты в страну, падению курса и прочим «радостям».

Сегодняшний официальный курс доллара 13,6 гривен, большинство ипотечных клиентов брали валютные кредиты еще при 5,05. Разница почти в три раза ставит большинство заемщиков на грань выживания – рост их доходов не поспевает за ростом доллара. Фактически выплатив половину кредита, клиент остается должен сумму, равную стоимости новой квартиры. Один из моих друзей, с которым мы тогда обсуждали проблему ипотеки, уже продал квартиру, которую купил в кредит, и рассчитался с банком. Сейчас он живет в съемном жилье, аренда обходится значительно дешевле платежа по кредиту.

Что делать тем, кто не продал квартиру? Не платить? Идти под НБУ с требованием о конвертации «хотя бы по 8»? Если не опираться на популизм, то выход есть – провести массовую реструктуризацию кредитов.

Цена вопроса

На начало июля этого года решение вопроса стоило $3-4 млрд. Это вся сумма ипотеки, которая осталась с 2009 года. В принципе, решаемая для всей банковской системы Украины. По идее под эти кредиты банки уже сформировали резервы, ну как минимум на 30%. Возможно, я идеалист, но допустим, что так и есть. Таким образом, для общего счастья не хватает $2,5 млрд и $1 млрд резервов.

Мое предложение: дать заемщику 30% скидку на стоимость кредита, прощение всех штрафов и комиссий и разрешение выплатить всю сумму без процентов в течение десяти лет. Единственное условие: на момент сделки у клиента не должно быть долга по телу кредита. Ну, такая возможная фантазия-компромисс, на которую пойдут все три стороны. Государство продаст банкам в резерв $1 млрд по коммерческому курсу, банки будут обслуживать долг без процентов, а клиенты смогут получить скидку.

Взять и поделить

А теперь рассмотрим вариант, о котором много говорят, – конвертация валютных кредитов в гривну. Схема та же, нужно купить $3,5 млрд по 8 гривен. Каковы возможные источники? Запад, боюсь, даже рассматривать не стоит. Вкладчики? Это означает экспроприировать 1,7 млрд у вкладчиков. Хозяева банков столько не имеют. Резервы НБУ – то же самое, что с вкладчиками, только у всей страны. За счет небольшой группы людей мы создадим глобальную проблему справедливости для всей страны? Даже если принять 10 законов и даже поменять Конституцию, все равно вопрос, где взять доллары по восемь гривен, останется нерешенным. В общем, популизм в стиле «почую кожного». Но это самый простой путь перед выборами.

После выборов «прозреем» и отменим. С другой стороны, НБУ стоит задуматься над состоянием банковских резервов и перейти к формированию резервов под валютную ипотеку. Надо подсчитать хотя бы — сколько для этого нужно валюты. Тогда даже при резких скачках курса будет от чего отталкиваться при реструктуризации ипотечных кредитов. Но переходить рубикон – превращать кредиты в гривну даже по коммерческому курсу, значит сразу проститься с частью валютных резервов НБУ.

комментария;

  1. Jur Ko said:

    понимаю что совершенно непатриотично, но у меня видно сохранились совковые инстинкты.. Риски инвестирования в любого типа недвижимость настолько велики в нашей стране.. Аренда + инвестиции во что-либо более ликвидное, пусть даже рисковое, но главное ликвидное. Сейчас в Киеве даже машину невозможно продать в условиях угрозы военного положения, я не завидую людям, которые хотят продать квартиру…

  2. Eugeny Plotitsa said:

    Поведение толпы не поменять, однако им можно управлять. Банки проспали скачек цен за квадратный метр и финансировали кредиты на 90% от существенно завышенной стоимости, при полном отсутствии механизмов быстрой реализации залогов. Таким образом сегодня можно констатировать, что залогов по ипотеке нет. Думаю из этого стоит делать выводы, а не PR.

*

Top