Прямая ответственность ЖЭКов перед владельцами квартир: юристы — «за», депутаты — «против»

В начале декабря Hubs провел круглый стол на одну из наиболее болезненных тем в украинском обществе — жилищно-коммунальных услуг. Тема встречи звучала так: «Проект Закона« О жилищно-коммунальных услугах »(1581-д): сотрудничество или война между владельцами квартир и частными управляющими?».

Проект закона 1581-д сейчас подготовлен профильным Комитетом ВР по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства ко второму чтению. Вполне возможно, что документ будет проголосован в сессионном зале парламента в последнюю сессионную неделю 2016 года.

Говоря о важности этого документа, достаточно заметить лишь то, что именно от его положений будут зависеть взаимоотношения совладельцев жилья (в том числе и много квартирных домов) со всеми службами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. Сюда относятся и монополисты, поставляющие воду, электричество, отопление, и компании обслуживающие домовое оборудование, и, наконец, управляющие, которые могут быть как физлицами, так и юрлицами, а попросту — частными ЖЭКами.

В то же время, как считает общественность и Киевгоргосадминистрация (КГГА), в том варианте документа, которую предлагает профильный комитет ВР, никоим образом не прописана ответственность управляющей компании (УК) за невыполнение требований закона. Поэтому УК с чистой совестью могут не выполнять его и препятствовать тому, чтобы совладельцы многоэтажек, самостоятельно принимали решения по управлению своими домами. При этом закон забирает полномочия у местных администраций, которые сейчас имеют рычаги воздействия на УК. Таким образом, совладельцы многоэтажек остаются один на один с недобросовестной управляющей компанией, против которой им бороться крайне сложно без помощи местных властей.

Автор законопроекта, народный депутат Алена Бабак считает, что закон достаточно защищает права собственников многоквартирных домов, и местные власти не должны влиять на их отношение с управляющей компанией. В КГГА же напротив настаивают на том, что без помощи и поддержки муниципалитетов совладельцы многоэтажек попадут в рабство к недобросовестным управляющим.

История вопроса

Согласно Закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», еще с июля 2016 года местные власти начали процедуру назначения управляющих компаний (ЖЭКов, как коммунальных, так и частных) в тех многоэтажках, которые до этого момента не успели создать Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Новый Закон «О жилищно-коммунальных услугах» должен регламентировать отношения между совладельцами дома и управляющим. Чтобы понять, насколько это важно, достаточно упомянуть лишь то, что без этого закона Кабмин не может утвердить шаблоны типовых договоров на предоставление жил-ком услуг.

Как выяснилось в процессе дискуссии на круглом столе, в данный момент регламентация будущих взаимоотношений между совладельцами многоэтажки и управляющей компанией действительно наиболее острая на сегодня проблема. Ведь во многих крупных городах, в том числе и в Киеве, ситуация такова, что зачастую частный ЖЭК всеми правдами и неправдами стремится воспрепятствовать тому, чтобы новосозданное ОСМД приступило к управлению домом. Для этого в лучшем случае, управляющая компания начинает оспаривать в суде законность создания ОСМД, находя для этого массу предлогов: на учредительном собрании не было кворума, не всех собственников пригласили, подписи под протоколом собрания и решением — поддельные и т.д. Если же ОСМД выиграло суд, и получило решение, подтверждающие законность своего создания, а также обязывающие ЖЭК передать ОСМД всю документацию на дом, предоставить доступ ко всем служебным помещениям и т.д., то это решение, как правило, не выполняется. Ведь у совладельцев дома нет никаких возможностей повлиять на управляющую компанию. Поэтому «передача» дома от УК к ОСМД проходит так: совладельцы дома самостоятельно или при помощи нанятых на стороне лиц выносят имущество управляющей компании и служебных помещений, выгоняют оттуда ее работников, а также взламывают и меняют замки на подвалах и чердаках. Управляющая компания, естественно, вызывает милицию, которая зачастую может не разобраться, кто же в действительности нарушает закон. Если же УК нанимает военизированную охрану, совладельцы дома, оказываются в проигрышном положении.

Эта тактика применяется не первый год, и в Киеве можно найти массу многоэтажек, которые прошли через такие тяжбы и уличные конфликты. Компаний, которые засветились в таких скандалах только в столице несколько: это и коммунальное предприятие «Житло-сервис», оспаривавшее в суде законность создания ОСМД «Сердолик» в доме по ул.Мишуги, 2, и управляющая компания «Ковальська-житлосервис», которая конфликтовала с собственниками нескольких домов, которые она обслуживает по ул.Чавдар. Не менее бурные истории происходили и гораздо раньше, например, на улице Срибнокильской, 14а, в доме, который обслуживала частная управляющая компания «Рада-2», и на ул. Раисы Окипной, 18 в элитном  ЖК Riviera Riverside. Но, наверное, апогеем этого противостояния можно назвать громкий конфликт, который случился в нынешнем 2016 году  ЖК «Парковые озера». Там частная УК «Инвестбудгаличина» не стала размениваться на составление исков и затяжной судебный процесс, а попросту обвинила инициативную группу собственников квартир, которые создали ОСМД в нескольких домах комплекса, ни много ни мало — в самоуправстве. Руководство ЖЭКа подало соответствующее заявление в полицию. Все эти истории без труда можно найти в интернете.

Пикантности всем этим историям добавляет то обстоятельство, что практически всегда действие происходит в новостройках, домах, которые возвели уже после 1995 года. Соответственно, они оснащены более современным, чем советский жилой фонд, оборудованием, чтобы их обогреть надо меньше тепла, чем для советской панельки и т.д. В общем, они довольно дешевы и выгодны в обслуживании. Да и люди, которые живут в этих домах, как правило, платежеспособные, поскольку купили квартиры самостоятельно.

Поэтому-то частные управляющие компании и держатся за обслуживание этих домов всеми силами. Более того, нередко частный ЖЭК в новостройке — аффилированная с застройщиком компания. И когда застройщик выдает клиентам, купившим квартиры на этапе строительства, документы для оформления права собственности на жилье, то требует в обязательном порядке подписать договор со своим ЖЭКом. Иначе документы просто не передают, и человек, рисковавший и заплативший огромные деньги, вполне может лишиться возможности зарегистрировать право собственности на купленную квартиру. Естественно, в таких условиях большинство предпочитает подписать договор, чем ссориться или судиться с застройщиком. Но зато впоследствии владельцы квартир приобретают массу проблем, когда хотят самостоятельно управлять своей собственностью.

Управляющие же компании, получившие дом в обслуживание просто так, зачастую разбалованы. Им не надо искать клиентов, бороться за них, у них нет конкурентов, поскольку материнская компания — застройщик не позволит никому другому претендовать на обслуживание дома. Более того, УК не надо удерживать клиентов — проще судиться со строптивыми и не выдавать документацию на дом новосозданному ОСМД.

В такой ситуации, когда в законе «О жилищно-коммунальных услугах» не прописана прямая ответственность управляющей компании, она может годами игнорировать законные требования собственников дома и не выполнять решения судов.

Что было сказано на круглом столе

Директор Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Минрегиона Дмитрий Корчак высказался за то, чтобы принять законопроект №1581-д в предложенной депутатами редакции, а потом дорабатывать его. «Ведь без этого документа система управляющих (жилыми многквартирынми домами – ред.) у нас заблокирована по всей стране. Потому что нет того договора (типового – ред.), которые управитель может заключать с ОСМД. У нас активно создаются в стране ОСМД, потому что люди уже получают платежки с огромными суммами, и это их заставило задуматься о контроле начисления и расходования этих средств», — сказа он. А если отношения между владельцами домов, управляющими и поставщиками других услуг не регламентированы, то естественно, никакого контроля не будет.

В то же время глава Управления развития жилищно-коммунального хозяйства КГГА Вера Радченко заявила, что КГГА категорически против принятия закона в таком виде, поскольку он антисоциален и оставляет собственников многоэтажек наедине с недобросовестными управляющими, которые могут годами не выполнять требования закона, законные требования совладельцев дома и решения судов. По ее мнению, закон должен предусматривать штрафные санкции для УК за невыполнения требований закона и полномочия муниципалитета по контролю этого процесса.

В том же ключе высказался и советник заместителя главы КГГА Алексей Тихонов, который подчеркнул, что без подобный полномочий местные власти не смогут назначить управляющих, избранных на конкурсе, в домах, которыми сейчас заведуют недобросовестные УК, не предоставляющие городской администрации техническую документацию на дома. А без этого КГГА не сможет объявить конкурс по выбору управляющего, поскольку невозможно будет разъяснить участникам конкурса, какое хозяйство им предстоит принять. То есть местные власти не смогут выполнить требования Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

В то же время Алена Бабак считает, что законопроект, в нынешнем его варианте не создает никаких барьеров для того, чтобы дом беспрепятственно перешел от управляющей компании к ОСМД. Проблема в том, что и действующее законодательство не выполняется, и новый закон также может не выполняться субъектами хозяйствования. И добиваться его выполнения надо исключительно в суде. «Проблема в том, что наша правовая система не обеспечивает исполнения законов в Украине. Но собственнику никто не может запретить управлять своим домом даже без наличия технической документации. Я думаю, что те преграды, которые стоят на пути собственника к выполнению своих законных полномочий, они искусственные. И закон содержит все необходимые прямые нормы. А то, что они не выполняются, ну, вот у нас тут есть адвокаты, они могут защищать (собственников)», — сказала Бабак.

Что говорят юристы

Учитывая существенные разногласия сторон, Hubs решил спросить у юристов, как украинское законодательство обеспечивает выполнение решений суда, и есть ли случаи, когда в законе прямо прописаны штрафы за невыполнение его норм.

Мнения адвокатов разделились. Одни считают, что для того, чтобы исполнить решение суда, добавлять прямые нормы в Украинское законодательство не обязательно. Достаточно общих санкций, которые предусматриваются за любое умышленное невыполнение судебного решения.

«В Уголовном кодексе Украины уже предусмотрена максимальная ответственность за невыполнение решения суда и соответствующая санкция за это правонарушение, — рассказывает адвокат, партнер уголовной и гражданской практики юридической фирмы «ЮВИТО» Чаплиева Кристина. — Поэтому я не вижу смысла отдельно дублировать этот момент в нормативных актах (когда речь идет о невыполнении решений судов управляющими компаниями — ред.). За невыполнение решения суда привлечь управляющую компанию к ответственности в большинстве случаев невозможно из-за недобросовестной работы наших следственных органов, которые перегружены работой и пользуются круговой порукой».

Похожего мнения придерживается и, управляющий партнер ЮФ «Статников, Катрушин и партнеры» Денис Статников. «Действующее законодательство в полной мере позволяет реализовать и защитить свои права собственникам ОСМД. Речь может идти лишь о правильности выбора стратегии защиты и возможности его реализации на практики. Наиболее эффективным считаю механизм уголовного преследования в связи с злоупотреблением управляющими компаниями своими правами и нарушением прав собственников квартир в многоэтажных домам, с учетом специфики уголовного производства.», — считает он.

Так ст.382 Уголовного Кодекса предусматривает штрафы от 51 до 100 налогонеоблагаемых минимум, а для лиц, которые были судимы по этой же статье раньше — лишение свободы от 3 до 8 лет. Есть также ряд статей, предусматривающих ответственность за преступления против собственности. Однако надо понимать, что уголовное производство это, по сути, такой же длительный и трудозатратный процесс, как и иск к управляющей компании с любым требованием. И при этом без гарантированного результата. Таким образом, не достаточно просто получить решение суда, надо пройти тот же путь, а, может, и более сложный для того, чтобы исполнить полученное решение.

Более того, как подчеркивает старший юрист ЮФ Lex Associates Станислав Герасименко, практика применения ст. 382 довольно неэффективна. «Должностные лица уже научились «прикрываться» в подобных ситуациях, а указанное нарушение закона выглядит в глазах правоохранителей недостаточно серьезным (на общем фоне с правопорядком в Украине), и они занимаются им только в исключительных случаях», — говорит он.

В то же время управляющий партнер ЮФ «Неоклеус и Довбенко» Андрей Довбенко считает, что для решения проблемы по неисполнению судебного решения, принятого в пользу ОСМД, есть острая необходимость указать ответственность в Административном и Уголовном кодексе, начиная от существенных штрафов и заканчивая персональной ответственностью директора. «С другой стороны, возможен вариант предусмотрения в законопроекте 1581-д «О жилищно-коммунальных услугах» права ОСМД на получение на основе надлежащих документов (протоколов, нотариально заверенных заявлений и проч.) дубликатов техдокументации на имя самого ОСМД, а также на устранение препятствий в использовании подсобных помещений», — говорит он.

О том же говорит и Станислав Герасименко. По его словам, практика правоприменения в Украине показывает, что лучше всего работаю нормы, обеспечивающиеся комплексно и прямыми санкциями (то есть несколько видов ответственности за одно нарушение). «В данном случае, на мой взгляд, целесообразно установить существенный (не менее 1000 налогонеоблагаемых минимумов граждан (НМДГ), которые сейчас составляют около17 тыс.грн.) штраф за не передачу документов для юридического лица-управляющей компании. И отдельный штраф — для должностных лиц такой компании (не менее 500 НМДГ – 8,5 тыс. грн.)», — говорит он.

По мнению Герасименко, эти санкции логично было бы прописать в ст. 5 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», хотя с точки зрения юридической техники это не совсем верно, но все-таки «ближе» к нарушению и понятнее потенциальным нарушителям. Или в Кодексе Украины об административных нарушениях, что технически правильнее и ближе к контролирующим органам. «Органами, которые будут уполномочены накладывать такие штрафы, по логике, должны быть исполкомы местных советов», — считает Герасименко.

Кроме того, как уточняет адвокат, в украинском законодательстве есть довольно много норм, которые предусматривают прямую ответственность (в виде штрафа) за невыполнение определенных норм закона. Так комплексная ответственность  есть в налоговом законодательстве, в актах по валютному регулированию, договорному регулированию и т.п.

«Комплексная ответственность» предусмотрена, например, за нарушения в сфере строительства: по Кодексу Украины об административных правонарушениях и Закону Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности». Если брать только админответственность (Кодекс об административных правонарушениях — КоАП) не субъектов властных полномочий и ситуации частично схожие со спорами собственников и управляющих компаний, то можно привести примеры следующие примеры. Ст. 54 КоАП «Нарушение сроков возврата временно занятых земель или неприведение их в состояние, пригодное для использования по назначению»; ст. 149. «Нарушения порядка взятия на учет и сроков заселения жилых домов и жилых помещений»; ст.163-5 «Сокрытие информации о деятельности эмитента (в части нарушения сроков выплаты дивидендов)»; ст.166-6. «Нарушение порядка остановки юридического лица или предпринимательской деятельности физического лица —предпринимателя»; ст.186-7 «Недоставление или нарушение срока доставке обязательного бесплатного экземпляра документов».

Как видно из данных, приведенных адвокатами, вопрос о том, чтобы предусмотреть прямую ответственность управляющих компаний за невыполнение закона, отнюдь не праздный. Поскольку подобных прецедентов в другой сфере законодательства более, чем достаточно.

Но вот можно ли эту идею протолкнуть не то что в сессионном зале, а хотя бы в профильном парламентском комитете? Ведь сам комитет курирует не только вопросы ЖКХ, а и строительства. То есть одновременно должен отстаивать интересы сторон, которые противоборствуют. Застройщикам интересно беспрепятственно заводить в свои новостройки свои же управляющие компании, и исключить всю возможную ответственность для себя и конкуренцию с чьей либо стороны. Совладельцы же этих новостроек, заинтересованы в прямо противоположном.

Поэтому, если обязанности управляющей компании авторам законопроекта 1581-д и удалось прописать, то решать в серьез вопрос их ответственности перед владельцами дома, они вряд ли возьмутся. Ведь лобби застройщиков во власти, сейчас на порядок сильнее, чем общественность, представляющая интересы совладельцев многоэтажек.