Инвесторам-покупателям квартир Верховный суд Украины объяснил, что жаловаться на мошенничество застройщиков они не имеют права
По данным Государственной службы статистики, обнародованным в начале декабря, более половины (51,9% из 6,096 тыс. кв. м) принятой в эксплуатацию в Украине за 9 месяцев 2015 года недвижимости приходится на квартиры в многоэтажках. Это свидетельствует о том, что в любой экономической ситуации украинцы ориентированы на инвестирование в жилой фонд.
В то же время с уверенностью можно утверждать, что рядовой инвестор-«физик» сегодня стал абсолютно беззащитным перед недобросовестным застройщиком. 18 ноября 2015 года это подтвердил Верховный суд Украины, приняв постановление, в котором ясно показал, что любой договор, который заключают для покупки квартиры на этапе строительства дома, не гарантирует того, что покупатель получит жилье, за которое заплатил деньги.
Понятно, что когда человек покупает квартиру по ходу строительства дома, он не может купить ее физически, ведь нельзя купить то, чего еще нет. На этом этапе можно купить лишь обещание застройщика передать квартиру в собственность, когда ее построят, и не более того.
На практике застройщики под видом купли-продажи квартиры предлагают заключать договор купли-продажи своих именных облигаций или предварительные договора купли-продажи квартиры. Первый вариант дает покупателю право по окончании строительства требовать, чтобы застройщик передал ему купленную квартиру в собственность. Второй, в принципе, является лишь обещанием когда-нибудь заключить настоящий договор купли-продажи. При этом в обоих случаях покупатель оплачивает наперед всю стоимость квартиры.
До сих пор считалось, что гарантировано получить квартиру по окончании строительства позволяет договор купли-продажи имущественных прав на нее. То есть когда вкладчик покупает у застройщика эксклюзивное право зарегистрировать право собственности на квартиру после того, как она будет построена. Казалось бы, при таком подходе не может быть вариантов с обманом, потому что какие бы схемы не выстраивал застройщик, любой суд на практике признавал, что квартира может принадлежать только обладателю имущественных прав на нее.
Однако упомянутым постановлением Верховный Суд популярно разъяснил, что по украинским законам нельзя требовать от суда признать право собственности на только что построенную квартиру только на том основании, что ты — единственный, кто может зарегистрировать право собственности на нее.
Для этого 18 ноября ВСУ было принято постановление по иску против девелопера одного из инвесторов-«физиков» ЖК «Коцюбинский», который построили в 2011 году в городе Ирпень. Согласно материалам дела, человек заплатил за квартиру во время строительства дома именно по договору купли-продажи имущественных прав на нее. Когда дом построили, застройщик отказался передать инвестору документы, необходимые для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Покупатель подал в суд.
До сих пор в таких спорах суды часто вставали на сторону покупателя имущественных прав, поскольку согласно договору право собственности на квартиру могло перейти только к нему. Исключения были лишь тогда, когда застройщик мошенничал, например, продавал имущественные права на одну и ту же квартиру двум покупателям-инвесторам. В таких случаях суд признавал право собственности на квартиру за тем из покупателей, который купил имущественные права раньше.
В ЖК «Коцюбинский» произошла именно такая ситуация. Первичный застройщик продал имущественные права на квартиру, после обанкротился и передал недостроенный комплекс другой компании-застройщику. Новый застройщик, пользуясь тем, что никто не мог узнать о том, кому и что продавалось раньше, повторно продал имущественные права на квартиру новым людям. Поскольку иск был от второго, «повторного», покупателя имущественных прав, суды в конце концов отказали ему в том, чтобы признать за ним право собственности на квартиру, в чем нет ничего удивительного.
Однако судьям Верховного Суда показалось мало того, чтобы просто констатировать факт мошенничества со стороны застройщика. Поэтому в дополнение к описанию схемы с повторной перепродажей имущественных прав в постановлении ВСУ сделана приписка, которая, по сути, перечеркивает все будущие попытки покупателей жилья в новостройках успешно судиться с застройщиками, которые не передают им документы для регистрации права собственности на квартиру.
Итак, ВСУ подчеркнул, что договор купли-продажи имущественных прав не дает покупателю самого права собственности на квартиру. Оно появится лишь после того, как недвижимость будет зарегистрирована согласно законодательству, а для этого надо достроить дом и сдать его в эксплуатацию.
Дальше суд разъяснил, что в украинском законодательстве вообще не предусмотрена возможность того, чтобы в суде можно было защищать право собственности на новосозданный объект (в том числе и на квартиру в только что сданном в эксплуатацию доме). Нельзя и все, потому что в статье 331 Гражданского кодекса Украины дан исчерпывающий список оснований для возникновения права собственности на новосозданные объекты. И там нет ничего о том, что таким основанием может быть решение суда.
«Это решение ВСУ означает, что люди, купившие квартиры в новостройках на этапе строительства, больше не смогут признать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке. Исходя из украинского законодательства, суд в принципе правильно расставил точки над «і» в этом деле, однако сделал это не в пользу инвесторов», – считает Александр Босенко, адвокат юридической фирмы Constructive Lawyers.
Более того ВСУ подчеркнул, что согласно ст. 392 ГКУ человек может защитить в суде свое право собственности лишь тогда, когда его кто-то оспаривает или же утерян правоустанавливающий документ. А когда квартира покупается на этапе строительства, никакого права собственности и тем более правоустанавливающего документа быть не может, есть только имущественные права. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, нужно получить от застройщика документы, которые тот обязуется передать по договору купли-продажи имущественных прав. Но если застройщик не хочет этого делать, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности. Возможности получить положительное судебное решение в таком случае у покупателя, с учетом постановления ВСУ, минимальны. Круг замкнулся.
Как считает адвокат Дмитрий Гутгарц, в таком случае остается возможность обязать через суд застройщика передать документы для регистрации покупателем права собственности на квартиру. Для этого в договоре купли-продажи имущественных прав должны быть четко прописаны сами обязательства сторон, а также четкие сроки их выполнения. Но и в этом случае также нет гарантии, что застройщик выполнит решение суда и отдаст документы. Тогда обманутому покупателю придется обращаться в исполнительную службу и в прокуратуру, чтобы там открыли уголовное дело по факту невыполнения судебного решения. Все это требует больших расходов на адвокатов и массу времени и вовсе не гарантирует успеха.
В то же время Александр Босенко подчеркнул, что выводы, которые Верховный Суд делает в своих постановлениях, обязаны принимать к сведению все украинские суды. Об этом говорится в ст.3607 Гражданского процессуального кодекса Украины. Если же суд считает нужным отступить от в выводов ВСУ, то ему придется подробно изложить причины, по которым он это делает. При этом остается вероятность, что ВСУ отменит такое решение.
Юристы считают: чтобы исправить ситуацию, нужны изменения в Гражданском кодексе, который дает и регулирует механизмы защиты права собственности. Однако ничего подобного пока нет даже в планируемых реформах, которые власть считает первоочередными. Поэтому в ближайший год (как минимум) для рядовых инвесторов-покупателей украинских новостроек риски подобных вложений возрастут.
