Вадим Бодаев: Главное — решить, кому можно продавать землю

В экспертной среде набирает новые обороты тема снятия моратория на продажу сельхозземель. Поскольку есть вероятность, что в 2017 году этот мораторий таки снимут и Украина, наконец, получит свободный земельный рынок. Именно для этого Госгеокадастр разработал и подал в Кабмин законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако в украинском обществе до сих пор нет единого мнения по поводу того, надо ли отменять мораторий. Большая часть экспертов-аналитиков сходятся на том, что рынок сельхозземли необходимо открывать, поскольку запреты тормозят развитие как агросектора, так и экономики страны в целом.

При этом особняком в этом споре стоят мощные агрохолдинги, которые являются крупнейшими арендаторами сельхозземель в стране. Если мораторий будет снят, то значительное число пайщиков, которые сегодня сдают землю в аренду, могут захотеть, чтобы арендаторы выкупили ее. Поэтому в экспертной среде считают, что крупные агрохолдинги будут противиться отмене моратория на продажу сельхозземель, поскольку для них есть риск, что в один момент придется тратить значительные средства на выкуп земельных паев у владельцев.

Вместе с тем пока что открытым остается вопрос о том, кому в Украине будут продавать землю, а кому нет. В частности, не решен вопрос продажи земель иностранцам и юрлицам.

Hubs узнал, что думают о возможной отмене моратория на продажу сельхозземель и нынешнем состоянии земельного рынка, у топ-менеджера одного из крупнейших агрохолдингов страны — вице-президента холдинга AgroGeneration Вадима Бодаева.

Эта компания принадлежит одноименному французскому холдингу и компании Harmelia, подконтрольной инвестиционному фонду SigmaBleyzer. Банк земель агрохолдинга AgroGeneration в Украине составляет 120 тыс га. Они расположены во Львовской, Тернопольской, Житомирской, Сумской и Харьковской областях.

Руководство компании в свое время выступало за продление минимального срока аренды земель сельхозназначения в Украине. Также в 2013 году в компании высказывали намерения увеличить свой земельный банк на 60 тыс га (до 180 тыс. га). Однако эти планы пока так и не стали реальностью. Большую часть земель холдинг арендует у украинских пайщиков.

— Сейчас в обществе идет очередная волна споров о том, стоит ли уже в будущем году отменять мораторий на продажу сельхозземель. Как вы считаете, это время уже пришло? Или Украине стоит еще больше подождать с открытием свободного рынка земель?

— Этот вопрос обсуждается с тех самых пор, когда Украина стала независимой. И его необходимо решить, потому что в существующих условиях тяжело вести аграрный бизнес. Тем более, что сегодня сельское хозяйство — единственный сектор экономики, у которого есть тенденции к развитию.

В мире есть несколько моделей, которые позволяют вести сельское хозяйство. В некоторых странах земля не продается. Но если право на землю или право на обработку земли являются товаром, то можно вести бизнес и без продажи земли. То есть земля остается государственной, но можно продавать-покупать право аренды. В Украине эту модель уже реализовать нельзя, поскольку землю распаевали, и она стала частной собственностью. Поэтому рано или поздно нам придётся открыть рынок сельхозземли.

Однако вокруг этого вопроса много спекуляций и непрофессионализма. Думаю, здесь нужно смотреть на мировой опыт. В конечном итоге рынок существует для того, чтобы население и страна улучшали свое благосостояние.

— Что, по-вашему, мешает отменить мораторий?

— Прежде всего, несовершенная законодательная база, которая должна сделать этот процесс прозрачным и справедливым для всех участников рынка. Если этого не будет, начнутся недовольство и конфликты, которые можно наблюдать и сегодня.

Например, паи, которые сейчас находятся у людей в собственности, не всегда правильно оформлены. Из-за этого начинаются споры, которые порой очень тяжело разрешить. (Но даже если паи оформлены согласно всем требованиям действующего законодательства, это не означает, что права собственности защищены – Ред.).

Чтобы процесс был цивилизованным, нужен закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это условие, в соответствии с которым действует нынешний мораторий. К сожалению, законопроект, который Госгеокадастр подал в Кабмин, не решает всех проблем, которые стоят перед аграриями. Поэтому ряд компаний, которые входят в различные общественные организации, готовят свои предложения. Они пытаются учесть все земельные проблемы, обсуждаемые в обществе.

— Какие вопросы должен регламентировать закон об обороте сельхозземель?

— Самый главный вопрос: кто может, а кто не может покупать землю? Конечно, такая норма должна базироваться на мировом опыте и ожиданиях общества. Нельзя разрешать покупать землю иностранным гражданам и лицам без гражданства. Если цель покупки земли — спекулятивные операции, то это не к нам. Но у юридических лиц любой формы собственности, которые зарегистрированы в Украине и ведут хозяйственную деятельность на нашей территории, такая возможность должна быть. Даже если в составе учредителей таких предприятий будут иностранные граждане. Страна от этого получит налоги, рабочие места, продукцию и т.д.

К слову, многие политики спекулируют и запугивают народ разговорами о том, что иностранцы придут и скупят всю землю за бесценок. Но я считаю, что это маловероятно. Вряд ли найдется много иностранцев, желающих купить украинскую землю. Ведь у нас в стране бизнес-климат далек от идеала. Поэтому и иностранные инвестиции сокращаются. Да и отечественные предприятия сейчас в довольно тяжелом финансовом положении, у них нет денег на покупку земли.

— Какой, по-вашему, должна быть максимальная площадь участка, которым может владеть один собственник?

— Это не принципиальный вопрос. Опыт многих стран показывает, что для высокопродуктивного хозяйствования экономически обоснованно иметь участок 10-12 тыс. га. Меньше — не всегда выгодно, больше — тяжело.

Есть еще один момент для спекуляций. Мол, у нас много мелких фермеров с участками до 200 га, поэтому давайте введем ограничение до 200 га земли. Но если мы хотим получать высококачественную продукцию по приемлемым ценам, то бизнес должен быть рентабельным. Чтобы выходить на объём земли 10-12 тыс. га, фермерам нужно объединяться в кооперативы, аграрные объединения, ассоциации, на основе договоров и т.д.

Конечно, в некоторых странах есть дотации для фермеров. Это тоже увеличивает доходность и рентабельность бизнеса, а, значит, и его конкурентоспособность. Но в Украине фермеры лишены таких возможностей.

Государство должно стимулировать развитие рентабельного бизнеса. Зачем поддерживать натуральное хозяйство (мелкотовартное производство — ред.)? Ради того, чтобы была занятость населения? Лучше это делать в других сферах. Потому что в нашем случае мы говорим о продуктах питания, об уровне их качества и ценах.

Вадим Бодаев: «Для высокопродуктивного хозяйствования экономически обоснованно иметь участок 10-12 тыс. га»

— У нас есть государственные земли, которые до сих пор не разделили на паи. Некоторые эксперты считают, что ее необходимо разделить на паи и отдать в частную собственность. Как, по-вашему, что правильно было бы сделать с этими землями?

— Все, что было вчера, нужно так и оставить. Не надо пересматривать исторические события, иначе будет хаос. Я считаю, государственную землю, которая еще осталась, делить на паи не нужно. Кто не успел, тот опоздал.

Если говорить о самозанятости населения, то у жителей сел есть приусадебные участки, которые выделяются местными властями. А если мы говорим о рынке земли, то не должно быть никаких исключений. Вся земля сельхозназначения должна продаваться. Правила должны быть одинаковые для государственной и частной земли.

Форма продажи — аукцион. Но чтобы этот процесс был понятен и прозрачен, надо начинать с государственных земель. Сегодня с госземлями много злоупотреблений и коррупции. Ее якобы отдают в аренду бесплатно, но мы понимаем, что бесплатного ничего не бывает.  Если есть желание наполнить госбюджет, то можно начать продавать государственные земли.

Аукционы с госземлей позволят отработать весь механизм купли-продажи, в том числе и механизмы оценки земли, контроля за участками после продажи и т.д., поскольку земля должна продаваться только для ведения сельхоздеятельности. Если, например, в течение двух лет на земле не проводились сельхозработы, то договор купли-продажи должен быть расторгнут, и нужно снова провести аукцион.

— Некоторые эксперты предлагают 10 лет не менять целевое назначение земли. Это целесообразная норма?

— Это правильная норма. Если покупатель приобрел землю для сельхоздеятельности, то нечего менять ее назначение. Есть земли, примыкающие к большим городам, которые будут рассматриваться как возможные площадки для расширения городов. Вместо того, чтобы в городах сносить старые постройки и строить новые, конечно, более привлекательно выглядит в чистом поле строить коттеджные городки и т.д. Но так мы потеряем тот производственный потенциал, которым гордимся — черноземы.

— Есть мнение, что для того, чтобы отменить мораторий, необходимо, прежде всего, инвентаризировать все участки и полностью открыть информацию о них и собственниках. Ведь в реестре вещных прав на недвижимость и земельном кадастре сегодня далеко не вся информация о существующих участках. Что вы думаете по этому поводу?

— Я считаю, что пока мы не создадим полноценный кадастр, разрешать продажу сельхозземли нельзя. Чтобы решить эту проблему, нужно объединить информацию разных баз данных, которые находятся в нескольких ведомствах. Только после этого мы доподлинно будем знать, где чья земля.

Да, на первом этапе будут сложности, потому что не всегда корректно земли выписывались местными советами и структурами, которые выдавали документ на землю. Но есть много трудностей, о которых любят говорить, и которые по своей сути выдуманные, искусственные, и являются почвой для лазеек бюрократов и коррупционеров.

— Многие прогнозируют обвал цен на землю после того, как отменят мораторий. Как вы думаете, что будет с ценой на землю?

— Конъюнктура украинского рынка очень плохая. У людей нет денег, поэтому если мы прямо сейчас сделаем открытый рынок, то цена будет очень низкой. В этой ситуации многие селяне вряд ли захотят продавать землю. Хотя некоторые предлагают проанализировать европейские цены и, с учетом качества украинской земли, установить на нее минимальную цену. Ведь у нас уникальные черноземы.

Тем не менее, цена любого товара определяется рынком, внутри которого он продается. Если у нас рынок падает, низкий спрос на землю, то маловероятно, что цена будет высокой. Какой бы она ни была, денег на покупку земли все равно нет, и взять их негде. Это говорит о том, что нам стоило бы повременить с продажей земли.

Но, с другой стороны, мелкие владельцы паев хотели бы получить какие-то деньги для своего существования. Здесь мы возвращаемся к аренде земли. Почему не сделать долгосрочную аренду, которая является финансовым инструментом? Например, если владельцу пая понадобились бы деньги, он мог бы сдать пай в долгосрочную аренду на 10 лет. Потом пойти в банк и попросить за десятилетнюю аренду деньги сегодня. Но пока что у нас нет возможности переуступать право требования оплаты по договору аренды, да и вообще проводить какие-либо финансовые операции с этим договором. Хотя это такой же товар, как и земля. Это была бы альтернатива продаже земли.

— Сколько сегодня, по вашим оценкам, стоит земля сельскохозяйственного назначения?

— В некоторых регионах это лишь $100-200 за га. Поскольку цены на сельхозпродукцию на мировых рынках падают, а конкуренция растет, то и цена земли упала. Чтобы посчитать, сколько она стоит, нужно знать, сколько денег она может принести. Например, чистая прибыль с гектара — 20,0 тыс. грн. Умножаем эту сумму на коэффициент 5, который показывает, сколько лет нужно работать, чтобы вернуть инвестиции. Но это еще не все. Нужно учесть, что у нас ежегодно деньги дешевеют на 30%. Кроме того, мало купить землю, нужно купить технику, платить зарплату людям и т.д. При этом нет гарантии, что ты продашь свою продукцию.

— Банки дают кредитные ресурсы вашей компании?

— Нам дают кредиты, но с большим трудом.

— А как насчет привлечения инвестиций?

— У нас в стране есть огромная проблема с привлечением инвестиций. Создание условий для этого — главное условие выживания нашей страны.

— Каким будет финансовый результат вашей компании в этом году?

— Финансовый результат удовлетворяет наших акционеров. Но мы ожидаем, что он будет ухудшаться в связи со сложной экономической ситуацией в стране, в частности, в связи с изменениями в налоговом законодательстве.