Игорь Никонов, владелец строительной компании KAN Development
Игорь Никонов, владелец строительной компании KAN Development

Hubs расспросил бизнесмена и экс-чиновника КГГА о перспективах рынка недвижимости и его политсоставляющей

Владельца одного из крупнейших киевских застройщиков KAN Development Игоря Никонова в бытность его первым заместителем главы Киевской горадминистрации не раз называли «теневым мэром» и судачили о том, какие выгоды принесли ему полтора года работы в КГГА на одном из ведущих постов в городской власти.

Теперь Никонов ушел с официальной должности и занимает на общественных началах пост советника столичного мэра, вернувшись к своему основному занятию – строительному бизнесу.

С одной стороны, сейчас есть обстоятельства, позволяющие развивать этот бизнес. Крайне неустойчивое состояние банковской системы подвигает украинцев снимать деньги с депозитов и инвестировать их в другие инструменты, в ту же первичную недвижимость.

Но с другой — повсеместное обнищание населения ограничивает спрос на жилье и тем самым затрудняет развитие рынка недвижимости. Поэтому застройщики вынуждены прибегать к демпингу и всяческим рекламным уловкам, чтобы заманить покупателя, который зачастую, вкладывая большие деньги в проект, не может быть в полной уверенности в том, что получит за них желаемое жилье.

Дополнительной проблемой для владельцев недвижимости и развития жилищного рынка в целом стало резкое подорожание энергоносителей и расходов на содержание жилья. Поэтому государство уже сейчас, а не в перспективе, пускай даже и самой ближайшей, должно найти механизмы, которые позволят сохранить наш жилой фонд и провести в нем все необходимые мероприятия по энергоэффективности.

О том, как можно было бы решить все эти проблемы, а также об опыте работы бизнесменов во власти Hubs разговаривал с Игорем Никоновым, который поделился с журналистами своим видением ситуации на рынке недвижимости и дальнейшего развития украинской экономики в целом.

 О рынке недвижимости

— Недвижимость всегда считалась одним из наиболее точных индикаторов макроэкономической ситуации в стране. Исходя из этого, как вы оцениваете нынешнее состояние украинской экономики?

— В прошлом году в Украине ввели в эксплуатацию около 11,44 млн кв. м жилья — приблизительно на 13% больше по сравнению с 2014 г. (9,741 млн кв. м — ред.). Это говорит о том, что люди по-прежнему считают недвижимость надежным капиталовложением, поскольку понимают, что здесь можно сохранить и приумножить свои сбережения.

На мой взгляд, увеличение спроса на недвижимость связано с потерей доверия к банковской системе, которая сегодня переживает сложные времена. Но здесь есть и обратная сторона медали.

— Какая именно?

— Рост спроса на недвижимость приводит к тому, что наряду с проверенными крупными застройщиками на рынке появляется множество мелких компаний, которые работают, мягко говоря, как дилетанты. Соответственно, это отражается на их надежности и качестве жилья, которое они строят.

— Каково сегодня соотношение жилья, построенного крупными и мелкими компаниями, например, в Киеве?

— Из 1,3 млн кв. м, которые были сданы в 2015 г. в Киеве, около 70% построили фактически семь крупных компаний. Остальные 30% — мелкие. И люди, которые покупают жилье у таких «малышей» на этапе строительства, должны хорошо подумать: а стоит ли это делать, ведь порой риск слишком велик? Я сам, в принципе, покупал бы только готовое жилье, если оно есть.

Но эти компании существуют, рынок есть рынок, тут ничего не поделаешь. Поэтому нам сегодня стоило бы подумать о том, чтобы усилить правовую защиту покупателей жилья. А покупатели, в свою очередь, должны понимать, что не стоит рискуя покупать такую дорогую вещь как квартира только потому, что ее продают дешевле, чем везде.

Hubs уже писал о том, что эксперты опасаются коллапса на рынке недвижимости из-за того, что он наводнен финансово-несостоятельными мелкими застройщиками. Считаете ли вы эти опасения оправданными? Что делать покупателям в такой ситуации?

— Здесь я могу только посоветовать дотошно изучать послужной список и репутацию застройщика, знать, кто конечный бенефициар компании и т.д. Люди должны понимать, с кем они имеют дело, и что делать, если возникли проблемы.

Кроме того, надо знать, что 90% строек в Украине ведется за счет оборотных средств, которые привлекаются с рынка. Если рынок в один момент остановится, очень немного компаний будут в состоянии достроить свои объекты. И это, в основном, крупные застройщики с хорошей репутацией.

Считаю, что KAN Development — одна из них. У нас есть резерв для строительства любого объекта, который мы начали продавать. Мы не стремимся к увеличению объемов, потому что для этого нужны дополнительные резервы.

Но таких компаний, к сожалению, немного. Все, наоборот, борются за оборот, который дает возможность строить больше. Но когда-нибудь такая практика заканчивается.

— А с какими показателями KAN Development завершил 2015 г.?

За 2015 год компания успешно ввела в эксплуатацию 150 000 кв.м. Мы также взяли в разработку новые объекты общей площадью более 1 млн кв.м. Это проекты качественного жилья нового формата. Совсем скоро мы более детально расскажем об этом в прессе. Также следует отметить, что за 2015 год мы достигли более 50% наполняемости в IQ Business Centre, девелопером и генподрядчиком которого выступала группа компаний KAN Development. Данный факт безусловно является индикатором нашего соответствия высокому качеству и мировым стандартам офисной недвижимости, так как арендаторами бизнес центра стали такие мировые гиганты как Jacobs, British American Tobacco, OLX и др.

— Можно сказать, что сейчас наступил момент, когда для покупателя репутация застройщика важнее всего?

— Пока, к сожалению, нет. Цена сегодня для многих важнее. Хотя, на мой взгляд, репутация  должна быть гораздо важнее цены квадратного метра.  Сейчас застройщикам крайне сложно взять кредит, поэтому они продают квартиры как можно дешевле на этапе строительства. Но в один момент продажи могут остановиться и очень большое количество проектов не смогут быть закончены. Это очень опасная вещь.

— Сегодня действительно многие застройщики демпингуют, обостряя конкуренцию до предела. Как вы считаете, цены на недвижимость могут упасть еще ниже, чем сейчас?

— Это может случиться только в тех проектах, которые застройщик не может достроить из-за нехватки финансирования. Они будут демпинговать не ради получения какого-то результата, а ради того, чтобы просто достроить. Но демпинг вовсе не является гарантией того, что им это удастся.

Если же рассуждать здраво, то арматура, бетон и другие стройматериалы дорожают, даже если они украинского производства. Следовательно, я не вижу повода для снижения цен на недвижимость.

Игорь Никонов: за незаконное строительство ответственность должны нести представители власти, а не бизнесмены

Игорь Никонов: за незаконное строительство ответственность должны нести представители власти, а не бизнесмены

— Сколько в среднем сегодня составляет себестоимость 1 кв. м жилья?

— Себестоимость квадратного метра качественного жилья эконом-класса сейчас не мене 12 тыс. грн. Это с учетом минимальных затрат на приобретение или аренду земли. Хочу подчеркнуть, что вопрос качества здесь — один из наиболее важных. Потому что цена, темпы строительства, это все то, о чем со временем забывают. А вот о качестве, особенно если оно плохое, — помнят всегда.

Об экономике и развитии отраслей

— Как вы считаете, за счет чего Украина может сейчас совершить качественный прорыв в экономике? Вот в России, например, рост экономики зависит от цен на энергоносители. Подорожает нефть — станет легче экономике. А что у нас?

— На счет того, что российская экономика выздоровеет, я очень сомневаюсь. Там проблема даже не в стоимости энергоресурсов, а в системе государственного управления.  Мы это поняли, когда стало очевидно, что руководят или активно курируют весь российский бизнес государственные корпорации. А эффективность государственного управления, понятное дело, крайне низкая.

— Но все же, какие в Украине есть ресурсы, которые позволили бы подтолкнуть экономический рост?

— Один из главных ресурсов — госпредприятия. Их надо продать, почти все без исключения. Эффективность государственного управления  намного ниже частного, да и коррупция там растёт как на дрожжах. Каждый, кто получил госпредприятие в управление, считает его своей вотчиной и пользуется его возможностями как временщик.

Государство должно быть партнером, контролером, оно должно устанавливать правила регулирования рынков и экономики в целом, но не управлять корпорациями и предприятиями. Особую роль, конечно, должен играть  Антимонопольный комитет.

— А в каких отраслях экономики сейчас возможен быстрый рост?

— Нам необходимо развивать IT-индустрию, создавать индустриальные парки. Ну, и, конечно же, — сельское хозяйство. Практически любое развитие в этой отрасли тянет за собой рост в машиностроении, строительстве инфраструктуры, транспорте. Это развитие машиностроения, вагоностроения, портов, перевалки и так далее. Необходимо развивать производство по переработке сельскохозяйственного сырья. И, конечно же, нам надо как можно скорее запускать свободный рынок сельхозземель.

— Вокруг рынка сельхозземель сейчас идет очень много споров. Почему вы уверены, что его скорейшее введение не навредит селянам?

— Уровень спекуляций на этом вопросе уже давно зашкаливает. Везде кричат, что грабят селян. Но если разобраться, то кто и кого грабит? Продав землю, «ограбят » чиновников и политиков, которые спекулируют на ней, а простые люди и государство от этого только выиграют.

И, наконец, кто-бы эту землю не купил, он никуда её не унесет. Он точно будет её обрабатывать, дополнительно финансируя эти процессы. Наоборот, нам нужно как можно больше людей, как можно больше инвесторов привязать к нашей недвижимости. Ведь если ты купил здесь, например, тот же лес, то вывез его из Украины и все. А земля никуда не денется, человек, купивший ее, останется здесь и будет производить на ней продукт, а мы — иметь рабочие места, налоги, развитие инфраструктуры и т.п.

— По каким критериям, по вашему мнению, правильнее всего оценивать рост и развитие экономики? Мы привыкли говорить о росте ВВП, других макропоказателях. Но довольно часто они не в полной мере отражают благосостояние общества.

— Думаю, самый главный критерий развития — количество новых рабочих мест. Например, в Сербии правительство платит бизнесу 10 тыс. EUR за создание одного рабочего места. Во многих странах Восточной Европы инвесторам также платят премии за создание рабочих мест.

Потому что на самом деле важно не то, сколько компания заплатила налогов, а  то, скольким людям она дала возможность заработать. Эти работники, в свою очередь, покупают товары, и таким образом возвращают деньги в экономику государства. Но у нас, к сожалению, этого вопроса даже в повестке дня нет.

— Как, по-вашему, можно изменить эту ситуацию?

— Должна измениться психология украинского чиновника. Он сегодня думает так: «Я хочу управлять потоками». Именно такая установка не дает развиваться государству. Чиновники должны лишь создавать условия, приемлемые для всех. А управлять потоками должен бизнес. Он это делает гораздо эффективнее и лучше.

У нас же никто из власть имущих не желает уходить из финансовых потоков. Это во многом тормозит приватизацию, которая могла бы дать ощутимый стимул для роста экономики.

— Вы говорили о необходимости индустриальных и IT-парков. В Украине уже был подобный опыт в 90-х. Но он оказался больше негативным, потому что там собрались те, кто просто хотел нагреть руки на государственных преференциях. Стоит ли нам сегодня повторять тот же опыт?

— Преференции сейчас – это необходимость, потому что они привлекают инвесторов. Просто их надо раздавать с умом. В близлежащих странах сейчас более 200 индустриальных парков. Я спрашивал у чиновников самых высоких уровней: «Почему, по-вашему, я, как инвестор, должен вкладывать деньги именно в украинскую экономику?» И ни разу не получил внятного ответа!

У нас очень много псевдоэкономистов и умников, которые в парламенте и в правительстве рассказывают о том, что должен быть рынок, равный для всех. Но это полная ерунда! Не может быть одинакового рынка для строителей и фармацевтов. У них разная доходность, разная рентабельность, они работают совершенно по-разному. Поэтому здесь невозможно всех уравнять.

Экономика государства настолько сложна и многогранна, что ее надо стимулировать множеством разных методов. И преференции здесь — далеко не единственная необходимая мера.

— Что же тогда еще должно сделать государство в этом отношении?

— Это целевые государственные программы для перспективных отраслей экономики. Их смысл в том, чтобы эти средства помогали создавать рабочие места, на которых люди будут получать зарплату, а затем возвращать эти деньги в экономику через потребление товаров и услуг.

Другая часть этих денег вернется в виде налогов в государственную казну. Это могут быть программы по созданию наукоемких и высокорентабельных производств, строительные, инфраструктурные проекты и т. д.

Например, строительство мостов подключает огромное количество смежников. Целевые программы — эффективный механизм для развития экономики, но у нас к ним относятся настороженно.

 — Это из-за того, что на этих программах деньги, как правило, разворовывают…

— Да, вы абсолютно правильно говорите. Но государство должно понять, что выгоднее, дешевле и целесообразнее создать эффективную систему правоохранительных органов, которая будет пресекать воровство, чем постоянно отказываться от развития, потому что воруют. Иначе никак.

О политике и политиках

— Сейчас в США ваш коллега застройщик Дональд Трамп баллотируется на пост президента и говорит довольного много нелицеприятных вещей, которых обычно не услышишь от политиков. В Украине представители бизнеса во власти повсюду, но они, как правило, занимаются демагогией, как и классические политики. Вы больше года сами занимали условно политический пост первого зампреда главы Киевской госадминистрации. Изменился ли с тех пор ваш взгляд на то, как должны вести себя политики? Можно ли заниматься бизнесом и политикой одновременно?

— Безусловно, да. Я туда шел изначально по договоренности на один год, как управленец. Старался не лезть в политику, но, к сожалению, это не всегда удавалось. Тебя все время туда затягивают.

Более того, даже управление городом крайне политизировано. Наряду с настоящими общественными деятелями, которые склонны работать конструктивно, администрацию постоянно атакует множество псевдоактивистов, которые идут протестовать против чего угодно, чтобы завоевать известность. Многие из них сегодня уже поднялись на высокие вершины власти.

Это очень тяжело для любого руководителя. Я считаю, что в политику бизнесменам идти не стоит, невозможно совмещать и то, и другое. Если ты в политике, то твой бизнес постоянно находится под ударом твоих политических оппонентов. При этом тебя критикуют, навешивают ярлыки, даже если полностью честен.

А бизнесмены — люди очень уязвимые. На них можно влиять через их бизнес.

— С поста замглавы КГГА вы ушли на должность советника главы администрации, потому что закончился годовой контракт?

— У меня контракта никакого не было. С мэром у нас была договоренность о том, что я буду работать, пока не сделаю аудит работы администрации и не построим эффективную систему управления. Вы же помните ту ситуацию? Когда мы зашли в КГГА, там стоял Майдан, горадминистрация не работала. Мы за год привели все это в порядок, как следствие — выиграли выборы и я со спокойной душей покинул свой пост.

— Что, по-вашему, городские власти должны сделать для уменьшения незаконных строек в Киеве? Может быть, для этого стоило бы провести ревизию решений Киевсовета о выделении земли для строительства?

— Проблемные застройки, как правило, связаны не с решениями Киевсовета о землеотводах, а с отсутствием разрешительной документации у застройщиков, а также с отсутствием утвержденного Генплана застройки Киева. Вокруг этого документа есть море политических спекуляций, но Генплан надо срочно принимать, невзирая на массу псевдопротестов, которые организовывают для пиара отдельных личностей, стремящихся пробиться во власть.

Еще очень важна для Киева муниципальная милиция, которая должна заниматься административными правонарушениями, такими как: незаконные стройки, незаконные стоянки, контроль парковки, незаконные МАФы, газовые заправки, места стихийной торговли, нарушение благоустройства и так далее.

— Все, что вы говорите, — это о будущем. Но что делать с теми незаконными стройками, которые уже давно идут полным ходом или вообще закончились?

— Я думаю, что за эти прецеденты должны нести ответственность представители власти, которые допустили данные нарушения. Бизнесмены, инвесторы не должны страдать в этой ситуации, нести юридическую ответственность.

Мне очень нравится история, которая была в Чехии, когда в XVIII веке построили на Парадной площади дом, который в нашем понимании выходил за «красные линии». И когда выяснилось, что члены муниципалитета получили взятку, всех чиновников, которые были к этому причастны, повесили. А дом до сих пор стоит.

— В КГГА вы занимались привлечением инвестиций. Что в столице сейчас происходит с инвесторами? Каков уровень оттока капитала? Возможен ли приход крупных инвестиций в Киев и в страну целом?

— Могу сказать, что именно в Киеве нет значительного оттока капитала. Ведь столица по определению — самый инвестиционно-привлекательный регион. Но скажу честно, я очень много раз пытался доказать правительству, что у Киева должны быть преференции, поскольку столица — то место, с которого все должно начинаться в стране. Киев должен иметь лучшие дороги, лучший транспорт, лучшие условия, чтобы решения об инвестициях в экономику страны принимались именно в Киеве. И это для всей страны — только плюс.

— А не получится ли так, как в России, где есть сытая и богатая Москва, и есть бедная и неблагоустроенная страна?

— Нет, не получится. Это принципиально разные государства. И мы предлагаем для Киева оставить хотя бы равные с другими территориями условия бюджетообразования.

Но любая власть в Украине, как правило, приходила вовсе не из Киева, а из любых других городов: Днепропетровска, Донецка, Винницы и т.д. И все эти люди почему-то к Киеву относились без должного понимания. Вот они взяли НДФЛ, всем дали по 60% отчислений в местный бюджет от этого налога, а Киеву – 40%.

У Киева есть функция столицы, которую никто не отменял. И Киеву до Москвы еще ой как далеко! Кроме того, мы когда пришли к власти, у Киева был долг почти в 20 млрд грн. То есть общий долг был равен годовому бюджету. Мы провели реструктуризацию. Есть еще очень много долгов, и они не дают возможности привлекать кредиты и инвестиции.

Это большая проблема, и очень хотелось бы начать в столице какие-либо целевые правительственные программы. Что касается инвестиций, то без ключевых изменений в законодательной базе ничего не получится.

 Об энергетике и энергоэффективности

 — В следующем году истекает срок договора Киевской администрации с «Киевэнерго». Есть ли, на ваш взгляд, альтернатива монополисту и каких тарифов в этой связи ожидать в Киеве?

— Я не буду оценивать работу «Киевэнерго» в период, когда я не работал в горадминистрации. Я не занимался этими вопросами глубоко и не стану говорить, чего не знаю.

Но могу сказать, что за время моей работы нам всегда удавалось находить общий язык, даже если для этого нужно было приходить к компромиссам. Договор заканчивается и, конечно же, должен быть открытый конкурс. Тут сомнений никаких быть не должно. Но давайте посмотрим, что происходит сегодня. Счета «Киевэнерго» заблокированы, на днях был закрыт последний. Чем это вызвано?

Это происходит из-за того, что у НАК «Нафтогаз Украины» есть претензии по оплате за газ. Причем основная сумма претензий — штрафы и пени, на выставление которых в сторону дебиторов «Киевэнерго» права не имеет. Вдумайтесь в то, что я говорю: «Киевэнерго» не может жителям или бюджетникам выставить штрафы и пени за долги по оплате услуг, «Нафтогаз» же их выставляет. То есть «Киевэнерго» должно покрывать их из собственных оборотных средств или собственного капитала. На мой взгляд, можно утверждать, что кто-то борется, чтобы уничтожить эту компанию.

И еще, вот все говорят: «А давайте выгоним «Киевэнерго»!» Хорошо. Но вот если завтра «Киевэнерго» само скажет городу: «Господа, мы больше не будем заниматься теплоснабжением. Заберите ваши ТЭЦы (это коммунальная собственность), а мы будем брать электроэнергию на Ровенской АЭС и продавать ее в Киеве». Вчера еще это было запрещено, а сегодня разрешено. И что тогда делать городу? Самостоятельно заниматься теплоснабжением, которое будет в два раза дороже, потому что некуда будет сбывать полученную на Киевских ТЭЦах  электроэнергию?

Эта не такая простая ситуация, которой можно безапелляционно спекулировать.

— Государство поднимает тарифы, а потом доплачивает гражданам субсидии, чтобы они могли «потянуть этот тариф». Разумна ли нынешняя система субсидий и как Украине выходить из патовой ситуации, когда есть мировая необходимость повышать тарифы на ЖКХ, но зарплаты украинцев не обеспечивают это повышение?

— Я считаю, что должны существовать и субсидии, но исключительно адресные, и справедливая цена на энергоносители. Если цена будет рыночной, то через два-три года мы перестанем отапливать воздух.

Но для того, чтобы люди могли платить, должно действовать законодательство, регулирующее сферу энрегоэффективности. Лишь при этом условии ситуация начнет меняться. Нам нужен работающий, эффективный закон об энергосервисных контрактах, который позволит гражданам возмещать часть средств, затраченных на тепломодернизацию своих домов. Но действующий закон, к сожалению, не работает.

— Каков, по-вашему, сейчас объем рынка тепломодернизации зданий в Украине?

— Полагаю, это $2-3 млрд только в одном Киеве. Мероприятия по энергоэффективности позволят нам снизить потребление энергоносителей в два-три раза и сделать капитальный ремонт половины зданий. Ведь термосанация подразумевает, что ты делаешь ремонт фасада и всего остального.

— С бизнесом все понятно, там понимают необходимость теплоимодернизации и ее перспективы. Ну, а что делать с населением? Простые люди часто либо не понимают, для чего это нужно, либо не имеют денег на утепление…

— Здесь помогут опять же целевые программы на термомодернизацию и создание ОСМД. Совладельцы домов должны стать их реальными юридическими хозяевами. У нас у всех потребительская психология: сидим и ждем чего-то от мэрии, ЖЭКа. Но люди должны сами стать хозяевами.

— KAN Development изменила свои подходы к строительству жилья в части энергоэффективности?

— Могу сказать, что раньше было много людей, которые стремились покупать большие квартиры. Но сейчас ситуация изменилась. Мы над этой темой очень долго думали. В результате во многих наших проектах теперь есть квартиры-студии площадью 18-22 кв. м. Ведь многие люди живут одни, многие по двое, и для них важно, сколько они платят за коммунальные услуги. А в домах, которые построены с учетом норм энергоэффективности, да еще с небольшой площадью квартиры люди могут значительно сократить расходы на содержание жилья.

комментария;

  1. Олександр said:

    «Психология украинского чиновника не дает развиваться государству» — проблема не в тому що чиновник український, і не в тому що в нього особлива психологія, а в тому що чиновник вихований на цінностях ЛІБЕРАЛІЗМУ. Чого чиновник повинен розвивати державу, коли він як вільна особистість, згідно канонів культурного лібералізму, повинен дбати виключно про власні інтереси. Держслужбовець служить не державі, а собі. І це стосується не тільки України — Молдова, Росія, Греція…

  2. Олександр said:

    До влади прийшли ліберали – особистості вільні від обмежень, вільні від совісті, чесності, моралі і обов’язків. Для них особисте домінує над колективним, і тому вони вирішують особисті питання (збагачуються) за рахунок грабунку колективу (нас). Для них абсолютні тільки їхні бажання, а все інше відносне. Відносне добро і зло, все залежить від точки зору, якщо їх обібрали, то це зло, якщо вони крадуть – то це добро. Для них правда – це брехня в яку повірили всі, а тому вони нагло брешуть, надіючись що їм повірять. Для них свобода слова — це свобода брехні. Їм можна все що не заборонено законом. А так як вони влада, створюють закони, знаходяться над законом, то їм можна абсолютно все! І вони цим користуються! Корупція — результат домінування особистості над колективом, самовираження особистості, егоїстичне бажання влади і багатства при відсутності будь-яких моральних обмежень. Ліберал живе виключно лише для себе, дбає виключно про власні інтереси і власне задоволення, а тому перебуваючи на державній посаді, максимально використає цю посаду для особистого збагачення, а не для благополуччя народу і зміцнення держави. Ліберал фізично не може бути патріотом. При владі ліберали…

*

Top