Юридичний огляд нововведень при реєстрації різних майнових прав в умовах воєнного стану
Команда юридичної фірми Sayenko Kharenko підготувала аналіз нововведень у сфері реєстраційних дій з корпоративними правами та нерухомістю, які відкривають для бізнеса та громадян нові можливості.
Команда авторів:
— Олександр Ніколайчик, партнер
— Світлана Гурєєва, партнер
— Тимур Енхбаяр, старший юрист
— Тарас Бондаренко, старший юрист
Hubs.ua публікує запропонований юристами загальний огляд, а також практичний перелік основних можливостей для вчинення корпоративних дій та операцій з нерухомістю, що знову стали доступними:
Протягом більше як двох місяців не функціонували повноцінно два основних державних реєстри України (далі разом – Реєстри):
(і) Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (далі – Корпоративний реєстр)
(ii) Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр нерухомості).
Можливі корпоративні дії та їх реєстрація, були обмежені лише кількома видами дозволених реєстраційних дій, серед яких, зокрема, створення благодійних організацій та внесення змін до відомостей про них, зміна керівника юридичної особи, зміна місцезнаходження юридичної особи, створення нової юридичної особи, реєстрація ФОП. При цьому операції з нерухомістю були повністю заблоковані.
3 травня 2022 року це змінилося з прийняттям наказу Міністерства юстиції України №1760/5 «Про затвердження переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна» (далі – Перелік повноважних нотаріусів).
Цей перелік був прийнятий на виконання постанови Кабінету Міністрів України №480 від 19 квітня 2022 р. «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (далі – Постанова).
Що змінилося?
Прийняття Постанови та затвердження Переліку повноважних нотаріусів має наслідком:
(i) відновлення більшості реєстраційних дій, але все ще з певними обмеженнями;
(ii) повернення нотаріусів до переліку уповноважених осіб, якими в умовах воєнного стану вчиняються реєстраційні дії;
(iii) обмеження застосування екстериторіального підходу для проведення реєстраційних дій лише певними територіями, тобто тими, де відбуваються активні бойові дії;
(iv) продовження строку дії «вимог та заборон в умовах воєнного стану», які тепер діють не лише на час воєнного стану, а й протягом місяця після його припинення або скасування.
Концепція «цінного майна»
Обмеження щодо роботи Реєстрів, пов’язані із збройною агресією російської федерації проти України, спочатку вводилися шляхом встановлення визначеного переліку реєстраційних дій, дозволених Міністерством юстиції України для виконання державними реєстраторами. Тепер Постанова змінює загальний підхід до вчинення нотаріальних дій та функціонування Реєстрів під час воєнного стану. Зокрема, введено поняття «цінне майно».
Відповідно, операції (дії) з цінним майном можна розділити на кілька груп:
Корпоративні дії
а) договори відчуження цінних паперів, корпоративних прав, договори про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення);
б) засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі юридичної особи;
в) видача довіреності на право управління та розпорядження цінними паперами, корпоративними правами.
Фінансові операції
а) договори іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя;
б) видача довіреностей на право доступу до індивідуального банківського сейфа.
Операції з нерухомістю
а) договори відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;
б) договори позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди на строк не менш як три роки;
в) встановлення довірчої власності на нерухоме майно.
Приватні (сімейні) питання
а) спадкові договори;
б) договори про визначення розміру часток у праві спільної власності, договори про поділ спільного майна подружжя (виділ з нього);
в) видача свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися.
Концепція «повноважних нотаріусів»
Нотаріуси, які пройшли перевірку Міністерством юстиції на відповідність критеріям добросовісності та на цій підставі включені до Переліку повноважних нотаріусів, тепер мають право здійснювати вищезазначені операції (дії) з цінним майном та проводити відповідні реєстраційні дії в Реєстрах.
Станом на 6 травня 2022 року до переліку вже включено 475 таких нотаріусів.
Водночас слід зазначити, що Постанова передбачає можливість включення нотаріусів до Переліку повноважних нотаріусів з певними обмеженнями (застереженнями) щодо їх прав двох видів:
а) заборона посвідчувати договори про відчуження корпоративних прав, що водночас означає обмеження доступу до Корпоративного реєстру з метою реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців;
та/або
б) заборона посвідчувати договори відчуження нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та/або майнових прав на нерухоме майно, що водночас означає обмеження доступу до Реєстру нерухомості з метою реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Радимо уважно перевіряти статус конкретного нотаріуса та наявність чи відсутність відповідних обмежень (застережень)!!!
Оновлений «екстериторіальний підхід»
З початку збройної агресії російської федерації проти України державна реєстрація здійснювалась за так званим «екстериторіальним підходом», тобто незалежно від місцезнаходження юридичних осіб, приватних підприємців та нерухомості.
Згідно з Постановою, екстериторіальний підхід тепер застосовується до реєстрацій, здійснюваних посадовими особами Міністерства юстиції. А при реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців – лише у випадках, коли державна реєстрація стосується юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців з місцезнаходженням в межах адміністративно-територіальної одиниці, де припинено доступ до Реєстрів, перелік яких затверджений наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 р. №1307/5 (зі змінами). Далі – Перелік територій обмеженого доступу.
До Переліку територій обмеженого доступу входять території, на яких тривають повномасштабні військові дії, пов’язані зі збройною агресією російської федерації проти України. Зокрема, наразі до нього повністю входять Донецька, Луганська, Херсонська області, окремі райони Запорізької, Миколаївської та Харківської областей, а також Автономна Республіка Крим та місто Севастополь.
Можливості та обмеження
Змінами, внесеними Постановою, уряд фактично дозволив нотаріусам, включеним до Переліку повноважних нотаріусів, вчиняти практично всі нотаріальні дії та відповідні реєстраційні дії, якщо не встановлено певних обмежень.
Тим не менш, взаємозв’язок відповідних норм залишається складним, і кожна конкретна транзакція повинна бути ретельно проаналізована на предмет можливості її технічної реалізації в полі чинного правового регулювання. Тому для простоти орієнтування в нових можливостях ми наводимо нижче короткий довідник дозволених на даний момент операцій і відповідних обмежень.
Корпоративні дії
Що дозволено?
а) внесення змін до відомостей про учасників юридичної особи, наприклад, під час прямого продажу чи купівлі певного бізнесу або в рамках більш складних корпоративних транзакцій та/або реструктуризації;
б) збільшення або зменшення статутного капіталу, наприклад, під час залучення додаткового фінансування чи вилучення інвестицій наявними учасниками або реструктуризації боргу шляхом його конвертації в частку в статутному капіталі;
в) внесення змін до установчих документів, наприклад, впровадження нової моделі корпоративного управління, введення обмеження на дії керівництва, щоб уникнути недобросовісних трансакцій ultra vires (перевищення повноважень – Ред.), чи прийняття більш гнучкої дивідендної політики.
Які існують обмеження?
а) заборонено нотаріальне посвідчення довіреностей, виданих фізичними особами на управління та розпорядження цінними паперами, корпоративними правами та банківськими рахунками;
б) заборонено внесення нерухомого майна до статутного капіталу юридичної особи;
в) заборонені нотаріальні дії за участю осіб, пов’язаних з російською федерацією (її громадян та юридичних осіб, які відповідають встановленим критеріям), за деякими специфічними винятками;
г) відсутня можливість самостійного перегляду інформації та формування інформаційних довідок з Корпоративного реєстру.
Операції з нерухомістю
Що дозволено?
а) продаж і купівля нерухомості, включаючи як житлову, так і комерційну нерухомість (квартири, офіси, комерційні приміщення);
б) передача нерухомого майна в іпотеку;
в) довгострокова оренда нерухомого майна (від трьох років і більше);
г) поділ та об’єднання нерухомого майна.
Які існують обмеження?
а) операції із землею зараз неможливі через необхідність доступу до Державного земельного кадастру, який на даний момент залишається обмеженим; це означає, що операції з окремими будівлями також можуть бути ускладненими;
б) заборонений продаж нерухомості фізичною особою за довіреністю; проте можливе придбання нерухомості за довіреністю; причому обмеження стосується лише фізичних осіб-власників;
в) заборонений продаж нерухомого майна, що перебуває у власності особи менше одного календарного місяця (крім нерухомого майна, отриманого у спадок або поділеного між власниками чи подружжям);
г) заборонено вчинення виконавчих написів за кредитними договорами, які не посвідчені нотаріально;
ґ) заборонено відчуження нерухомого майна за місцезнаходженням сторін, за винятком Києва та Київської області де посвідчення таких договорів можливе також за місцезнаходженням / місцем проживання однієї зі сторін договору;
д) заборонено відчуження нерухомого майна на територіях, що входять до Переліку територій обмеженого доступу;
е) заборонені нотаріальні дії за участю осіб, пов’язаних з російською федерацією (її громадян та юридичних осіб, які відповідають встановленим критеріям), за деякими специфічними винятками;
є) відсутня можливість самостійного перегляду інформації та формування інформаційних довідок з Реєстру нерухомості.
Ремарка
Цей крок уряду є частиною більш масштабного плану поступового відновлення необмеженого функціонування Реєстрів. Підкреслимо, що, хоча перезапуск Реєстрів є скоріше технічним питанням, він був цілковито необхідним для пожвавлення ділової активності в Україні, а також для вирішення проблем, з якими зіткнувся бізнес у перші місяці війни. Сподіваємось, це також сприятиме поверненню ділової активності до довоєнних показників та генерації нових трансакцій в реаліях сьогодення.
Публікації у розділі Дискусії у форматі «Колонка» відображають думку виключно автора тексту, вказаного на початку статті. Позиція автора колонки може не співпадати з точкою зору редакції Hubs.ua. Видання залишає за собою право публікувати думку інших авторів щодо викладених у цій статті тем.
