Hubs запускает серию интервью с крупнейшими предпринимателями об изменениях после революции. Первое интервью с основателем ТММ Николаем Толмачевым
Николай Толмачев строит дома и офисы с 1992 года. За это время его компания ТММ стала одной из крупнейших на рынке первичной недвижимости страны, построив 36 объектов. ТММ также производит стройматериалы, предоставляет услуги частного ЖЭКа и занимается агробизнесом.
Толмачев верит, что Украина может измениться к лучшему. Hubs поговорил с бизненсменом о том, как ему работается при новой власти и какие шаги нужно предпринять, чтобы улучшить условия для бизнеса.
Кабмину — 100 дней. Изменилась ли ситуация с коррупционными платежами?
Мы не платим с 20 февраля. Ничего и никому. Потому что нам не надо платить, мы не виноваты ни в чем. Выполняем все требования закона.
К власти пришли реформаторы. И сегодня реформы нужно проводить по принципу: все, что нам не нужно для жизни — устранить. Я уже лично готов платить за отмену некоторых государственных архитектурно-строительных норм, которые приняты на основе исследований 1947 года!
Вы видите у новой власти стремление что-то изменить или это только декларации?
Я, наверное, романтик, как и многие сейчас. Сегодня в Украине не власть диктует условия, а люди. Сформировалось гражданское общество. И у нас есть три пути. Первый сценарий – мы едем на старых рельсах, все идет как раньше, только фамилии меняются. Второй вариант – мы укрепляем центральную власть по подобию «путинской» вертикали. Третий – мы идем демократическим путем и нам без разницы, кто будет менеджером. Менеджеру ставит задания общество.
Третий вариант — идеальный?
Нет. Это единственно возможный вариант для страны: гражданское общество, а власть — только исполнители.
Страна реально получила шанс. Но обстоятельства снова нас будут испытывать – надолго ли мы стали патриотами? Если да, то нам придется не только подпоясаться, но и напрячься. Ведь 23 года мы бежали марафон, а теперь, не отдохнув, нужно бежать спринт.
Дайте оценку работы правительства за эти первые сто дней
Они сделали все возможное в этой ситуации. Украина – не банкрот. Работает казначейство, работают банки.
Сегодня перед государством стоит сверхзадача, и надеяться исключительно на правительство нельзя. Невозможно поставить задачу менеджеру за короткий срок сделать все, что не было сделано в течение 20 лет. С этим никто не справится.
Правительство сделало все возможное в этой ситуации. Украина – не банкрот. tweet
На прошлой неделе Борис Ложкин был назначен главой Администрации Президента. Как Вы оцениваете это назначение?
С Борисом Ложкиным я знаком лично уже много лет. Настолько системный парень! Он практически с детства был отличным менеджером. То, что другие делали три дня, он успевал за три часа. И, что важно — сумел обучить команду. Он может управлять большими процессами. Он – находка, при любых раскладах.
Ситуация на рынке недвижимости
Какая сейчас ситуация на рынке первичной недвижимости?
По итогам пяти месяцев у ТММ рекордные продажи. Правда, в гривневой массе и в гривневых ценах. Для нас это — неожиданность. Мы не привязываем стоимость квадратных метров к доллару. Но если раньше мы делали скидки, то сейчас не делаем. И за счет этого фактическая цена продаж в гривне у нас подросла на 10-15%. В долларах цены подешевели на 20 — 30%. Мы сейчас продаем приблизительно 80 квартир в квартал. Грубо говоря, по одной квартире в день.
С чем связан бум продаж?
Первый фактор – девальвация гривны. Второй – «переселенцы» из Крыма и восточных регионов. Те, кто откладывал на квартиру в долларах — выиграли и сейчас покупают жилье. Но это касается только Киева, Харькова, Львова.
Что касается повышения цен: я думаю, что «переселенцы» могут взорвать стоимость жилья. Ведь продажные цены диктует ни кто иной, как покупатель. Если у меня на квартиру три желающих, то я продам ее тому, кто даст больше и сможет купить ее быстрее.
Переселенцы» могут взорвать стоимость жилья. tweet
Это может быть короткий период, волна пойдет на спад и все успокоится. Цены будут потихоньку подтягиваться к доллару: вырастут зарплаты, увеличится себестоимость строительства. Пока мы еще сдерживаем удорожание, но в течение года цена может подрасти.
Такая ситуация у всех киевских застройщиков или только у ТММ?
Сегодня первичный рынок недвижимости побил все рекорды по количеству сделок. Вторичный рынок страдает. Новое жилье продается лучше, чем старое.
Кризиса на рынке первичной недвижимости сейчас нет. Более того, я считаю, что сейчас наметился выход из кризиса. Когда обесценились какие-то активы, легче принять решение двигаться вперед.
Но сейчас многие стройки в Киеве заморожены…
Это связано с политическими рисками. С тем, что во время войны квартиры точно некому будет продавать.
Подорожало ли строительство из-за девальвации гривни?
Себестоимость за последние годы практически не изменилась. Доллар имеет незначительное влияние. Импортная составляющая в строительстве – около 2-3%. Даже если в два раза подорожает эта составляющая, строительные работы вырастут, грубо говоря, на 5%.
Коррупционные составляющие – это плата местным монополиям. Да, наверное, они должны подешеветь. tweet
Например, транспортные услуги за счет подорожания бензина выросли в цене на 20%. Но их доля в строительстве составляет всего 2-3%. Соответственно, цена практически не меняется.
Основные затраты – это проценты по банковским кредитам. Их стоимость влияет на цену жилья. Это почти половина затрат.
Должны ли уменьшиться затраты застройщиков в связи с отменой коррупционных налогов?
Коррупционные составляющие – это плата местным монополиям. Газ, вода, разрешительная документация. Да, наверное, они должны подешеветь.
Крымские активы
Какая ситуация в Вашем пансионате ТММ-Ялта?
Сегодня пансионат работает. Отдыхающие все из России. В целом по Крыму я оцениваю загрузку на 30% от ежегодного наплыва.
В целом по Крыму я оцениваю загрузку на 30% от ежегодного наплыва. tweet
Не предлагали продать?
Мы бы с удовольствием это сделали. Но нет порядка — ни российского, ни украинского. Какие налоги? Здесь есть масса вопросов. Некоторые предприятиям-контрагентам мы оплачиваем по киевским счетам. Есть проблемы с выплатой зарплат, поскольку по действующему законодательству я не могу платить ее в рублях.
Мы пока сделали паузу и следим за развитием событий.
